분양가 상한제 발표 임박
"재건축 개발이익 줄이고 자금 분산으로 시장안정 효과 기대"
공급감소 부작용 전망도

정부의 민간택지 분양가상한제 시행 발표를 앞둔 서울 주택시장은 촉각을 곤두세우며 관망하고 있는 모습이다. 재건축·재개발 아파트는 거래가 눈에 띄게 줄어든 반면, 기존 아파트는 매수문의가 꾸준히 이어지고 있다. 전문가들은 분양가 상한제 시행 범위와 강도에 따라 주택 시장에 미치는 파장이 갈릴 것으로 보고 있다.

11일 업계에 따르면 분양가상한제는 분양가상한제 적용기준을 완화하고, 특정지역 중심으로 적용하는 지역선별 내용이 담길 것으로 예상하고 있다.

현행 주택법에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.

그러나 이번 개정안은 물가 상승률 대비 분양가 상승률 기준을 1∼1.5배 수준으로 낮추는 등 적용 폭을 넓힐 것으로 알려졌다. 또한 적용 지역도 서울 강남과 경기 과천 등 투기지역이나 투기과열지구 중심으로 적용할 것으로 전망하고 있다.

이에 강남 재건축 단지를 비롯해 서울의 주요 재건축·재개발 시장이 당장 적용을 받을 것으로 예상되면서 이들 지역은 벌써부터 매수세가 끊긴 가운데 관망하고 있는 모습이다.

분양가 상한제가 도입되면 개포주공4단지, 둔촌주공, 잠실 진주아파트 등 올해나 내년 중 일반 분양을 준비하고 있는 강남권 재건축 아파트가 대상이 될 전망이다.

강남구 대치동의 한 중개업소 관계자는 “아직까지 가격이 급락하진 않았지만 상한제가 예고된 영향 때문인지 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다”며 “상한제 도입 계획이 발표되면 가격이 떨어질 것으로 본다”고 말했다.

건설업계 한 관계자는 “분양가가 낮아지면 재건축 조합원들의 부담이 늘어나기 때문에 대다수 조합이나 건설사는 위축될 것”이라며 “여유가 있는 지역은 분양을 최대한 미룰 것”이라고 말했다

분양가 상한제 도입 영향에 대해선 의견이 엇갈린다.

부동산114 관계자는 “민간택지 분양가상한제 발표가 임박하면서 재개발·재건축 등 정비사업장이 촉각을 곤두세우고 있다”며 “추가 규제가 나올 가능성도 배제할 수 없는 상황이고 한·일 무역 갈등과 미·중 무역전쟁 등으로 금융시장의 불확실성 또한 커지고 있어 상한제 확대 발표 이후 집값 상승세에 일단 제동이 걸릴 가능성이 크다”고 말했다.

국토연구원은 지난달 국토정책 브리프를 통해 역대 분양가 상한제 적용 시점의 집값을 분석한 결과 서울지역 민간택지에 분양가 상한제를 시행하면 연간 기준으로 주택 매매가격을 1.1%포인트 하락시키는 효과가 나타났다고 밝혔다. 국토연구원은 “정부가 민간택지로 상한제를 확대하려는 것은 재건축·재개발 단지에 대한 개발이익을 줄임으로써 이곳에 쏠린 유동자금을 분산시켜 주택시장을 안정시키겠다는 의지로 풀이된다”며 “상한제 시행으로 일부 재건축·재개발 단지에 대한 ‘쏠림 현상’이 완화되며 주택시장 안정에 영향을 줄 것”으로 예상했다.

반면 공급감소가 결국 집값 상승 폭 확대에 영향을 줄 것이라는 전망도 나온다. 성동구 한 중개업소 대표는 “기존 아파트는 분양가 상한제에 직접적인 영향을 받지 않는 데다 상한제 시행으로 공급이 위축되면 집값이 더 오를 것”이라며 “최근 이러한 점을 우려하며 서둘러 신규 아파트를 매수한 사람도 많았다”고 말했다. 또 다른 관계자는 “상한제와 무관한 구축 단지는 매물 문의가 꾸준했다”며 “전매제한 강화 등 상한제 이외의 추가 대책에 따라 파장이 갈릴 것”이라고 전망했다.

장애리 기자 1601chang@viva100.com