얼굴은 못 봐도 모든 질문은 한 시간 안에...풍성한 '리뷰'로 6월까지 예약 꽉차

이태원에 사는 회사원 임성환(40)씨는 작년 8월부터 신용산에서 게스트하우스를 운영하고 있다. 숙박공유사이트인 에어비앤비(Airbnb)를 이용해 전세계 여행자들을 손님으로 맞고 있는 것. 용돈벌이 삼아 시작해서 1년도 채 되지 않았지만 한달에 30만원씩 꾸준히 순수익을 얻고 있다. 지금까지는 준비운동이었다면 그동안 쌓은 노하우로 한 채를 더 운영할 계획이라는 그에게 그 비법을 들어봤다. 

Q. 일단 게스트하우스를 만들 방을 선택하는 것이 제일 어려웠을 것 같다. 방은 어떻게 구했나?

A. 지역을 정할 때는 교통편을 제일 신경 썼다. 관광객이 많이 오는 만큼 이태원과 명동에 가기 좋은 목을 선택했는데 처음엔 의외로 먹히지 않았다. 외국인들에게는 ‘신용산’이 낯설어서 교통이 좋다는 걸 잘 믿지 않더라. 차라리 ‘동대문’이 더 익숙하고 지리적으로 도심에 가깝다고 생각하고 있어서 계속 홍보하는 작업이 필요했다.

다음은 적절한 임대료였다. 지금 오피스텔은 전용면적 30㎡에 보증금 500만원, 월세 75만원을 내고 있다. 주변에는 보증금 1000만원에 월세 75만원도 많아 나쁘지 않은 가격이었다. 하루에 4만원 가량의 숙박료를 생각하면 충분히 흑자를 낼 수 있겠다 싶어 계약했다.

잠금장치가 ‘번호키’라는 점도 중요하다. 지금까지 손님 얼굴을 본건 열명 중 세명도 채 되지 않는다. 난 직장을 다니면서 운영해야 하기 때문에 직접 손님들에게 열쇠를 주러 갈 수 없었다. 마지막까지 고민했던 정말 좋은 방이 있었지만 ‘카드키’라서 단념했다. Q. 오피스텔 임대료가 만만치 않은 것같은데 왜 다세대·다가구 주택에 방을 구하지는 않았나?

A. 일단 보안에 문제가 있다. 오피스텔은 관리인이나 방범 장치가 잘 구비돼 있어 나에게도, 손님에게도 안심이다. 그리고 그 동네에서 오랫동안 살았던 주변 이웃들에게 불안감을 주고 싶지 않았다. 아무래도 옆 집에 사람이 매일 바뀌면 신경 쓰일 테니까.

A. 순수익은 한달에 30만원 정도. 한달 모두 예약됐을 때 120만원의 수입이 들어온다고 치면 월세(75만원)과 관리비를 빼야 한다. 사실 관리비가 관건이다. 여름에는 에어컨만 켜서 한달에 15만~20만원이 나가는데 겨울에는 난방을 끄지 않는 손님 때문에 25만~30만원까지 나온다. 겨울 비수기까지 겹쳐 수입이 90만원밖에 안되는 달에는 포기했다고 친다. 그래서 올 겨울에는 한달 단위로만 빌려주고 관리비는 손님이 부담하는 방식이 어떨까 고민 중이다.

사실 초기구입비용까지 생각하면 1년 뒤에야 수익률이 높아질 것 같다. 처음 시작하면서 간과하는 것이 오피스텔이 침대와 TV가 설치돼 있지 않을 수 있다는 점이다. 난 침대는 G마켓에서, 요리기구 등은 이마트나 이케아에서 구했다. 영화를 보고 싶어하는 한국인 손님들도 꽤 오기 때문에 TV도 필요해 USB를 꼽을 수 있는 중소기업 제품으로 20만원 대에 구했다. 그 외에도 수건 10개, 페브리즈, 세제, 화장지 등 자잘한 용품들도 합쳐서 약 150만원 가량 들었다.

인건비는 거의 들지 않는 것 같다. 인건비라고 해봤자 내 노동력이지만. 일주일이나 한 달 동안 있는 손님도 많아 그렇게 자주 청소하러 가지는 않는다. 일주일에 한 번 혹은 두 번 정도다.  

Q. ‘풀옵션’의 오피스텔만 봐온 사람들은 초기구입비용을 놓치고 지나갈 수 있겠다. 그래서 수익률은 얼마인가?

A. 지금까지 순수익은 약 70만원이다. 보증금 500만원에 초기구입비용 150만원이니 수익률이 10% 정도는 나온다.

A. 주인들에게 청구되는 수수료는 많지 않다. 15만원을 번다면 1만원 이하 정도? 수수료 때문에 신경 쓴 적은 한 번도 없다. 오히려 게스트들에게 부담이 큰 편이다. 가격이 비싸면 비쌀 수록 수수료도 높고 청소비와 같은 명목에도 수수료가 붙는다. 예전에 어떤 손님은 3주 정도 묵기 위해 90만원으로 예약했는데 100만원이 나왔다면서 하소연한적이 있다.

A. 리뷰가 가장 중요하다. 손님 입장에서는 리뷰밖에 믿을 수가 없으니까. 에어비앤비의 경우, 주인이 손님에 대한 후기를 남길 수 있는데 손님이 그걸 보려면 자신도 후기를 작성해야 한다. 그래도 리뷰를 남기지 않는 손님에게는 메일을 보내서 부탁하기도 했다.

직장 다니느라 손님들을 직접 챙길 수 없으니 난 어떤 질문에도 한 시간 안에 대답한다는 원칙을 가지고 있다. 한 싱가포르 학생과는 메일만 50통을 주고 받아 결국은 친구가 됐다. 교통이나 맛집이나 그 무엇을 물어봐도 답장해주는 것이 주인의 의무이기도 하지만 내 게스트하우스만의 강점이기도 하다.

그리고 또 하나 조언한다면 자신의 에어비앤비 페이지를 계속 관리해줘야 노출이 많이 된다. 상위에 올라가 있을 수록 많은 손님들이 볼 수 있다. 그냥 들어가기만 해서는 안되고 특정일을 가격을 1달러 정도 수정하는 식으로 계속 업데이트를 시켜줘야 하는 알고리즘이다.

A. 시장조사가 제일 중요한 것 같다. 먼저 다른 집을 많이 다녀봐야 어떤 게스트하우스가 좋은 게스트하우스 인지 감을 잡을 수 있다. 작년 나는 30번 숙박으로 에어비앤비 ‘최다유저’로 뽑힌 적이 있다. 한 채를 다 쓰는 ‘집전체’형, 한 집에서 한 방만 쓰는 ‘개인실’형, 한 방에 여럿이 쓰는 ‘다인실’형까지 모두 가봤다. 방에서 배려가 느껴진다면 주인이 직접 나서 소개하거나 함께 놀지 않아도 대접받은 기분을 느낄 수 있다. 그래서 수건이라도 넉넉하게, 화장지는 절대 떨어지지 않게 신경쓰고 있다.

A. 내 조사에 따르면 광화문, 서울역은 이미 포화상태다. 차라리 인기가 높은 지역에서 테마를 살려서 높은 가격을 받는 방법을 택하거나, 오히려 의외의 지역을 노려보는 것도 좋을 것 같다. 나도 대구처럼 대도시지만 게스트하우스 시도가 거의 없는 지역을 생각 중이다. 날이 갈수록 게스트하우스 공급이 많아지는 만큼 색다른 도전이 필요한 시기라고 본다.

남지현 기자 dioguinness@viva100.com