역전세난 대책으로 임대인 대출 규제 완화가 나오는가 하면 아직도 적극적인 전세 사기 피해 대책을 마련할 때라고 주문한다. 전세시장에 찬바람이 쌩쌩 부는 줄로만 알았는데 오히려 전세난이 우려된다. 가격 측면에서는 월세 가격이 급등하고 전세자금대출 금리가 낮아지자 전세를 다시 찾기 때문이다. 서울은 12월부터 전세난이 시작될 거라는 신호가 나오고 있다. 3대 공급지표인 입주, 착공, 인허가 물량 모두 줄면서 전세시장 분위기가 달라졌다.

전세 대란을 단순하게 예측해보면 수요는 늘고 공급물량, 입주물량이 줄어든 데서 출발한다. 내막은 그보다 상당히 복잡하다. 12월 신축 아파트 입주 물량만 놓고 보면 9년 만에 가장 적다. 보도된 대로 서울은 입주 물량이 전혀 없는 상태라 보면 된다. 서울 도심에 2만1700채의 미니 신도시급 물량을 공급하겠다던 2020년 8·4 공급대책은 3년 넘게 공수표가 됐다. 주택 가격 안정이라는 명분으로 분양가상한제를 시행하면서 분양이 뚝 끊겼던 부분은 지금 부메랑으로 돌아온다. 3기 신도시는 계획보다 1, 2년 지연됐다. 매매시장의 관망세 수요까지 전세로 돌아선다. 역대 최대 수준의 입주 공백에 대비할 때가 지금이다.

상황을 방치해서는 안 되는 가장 중요한 이유가 있다. 내년 서울 입주 물량은 올해보다 63% 적다. 전세난이 전셋값은 물론 집값 상승의 더 큰 불씨가 될 것이다. 2021년 하반기 계약분의 만기 도래 역시 전세시장에 불리하게 작용할 요소다. 전세 물량 감소를 보충할 단기, 그리고 중장기 공급 방안을 강구하지 않으면 안 된다. 전세가가 오르면 전세난, 전세가가 내리면 역전세난 식의 이분법이 아닌 시장의 흐름을 내다본 큰 틀의 주택정책이 이래서 아쉽다.

총선을 앞둔 여야가 의식하는 부동산 민심은 지금 처방과는 전혀 딴판으로 흐른다. 메가시티 서울과 1기 신도시 특별법 등 당장 시장만 자극할 정책 위주다. 재개발을 한다고 쳐도 이주민 발생과 주변 지역 전세난 대책 등은 보이지 않는다. 주택 유형에 따라 임차인을 보호하면서 임대인 권리까지 넓히는 정책까지 구사해야 하는데 말이다.

특히 2021년 총 8567가구 등으로 분양 물량이 절대 부족한 서울은 내년은 올해에 비해 63%나 줄어든다. 시간이 덜 걸리는 소규모 재건축과 용적률 상향, 건축비 지원과 같은 전방위적 대안이 필요하다. 서울뿐 아니다. 아파트 전세 매물은 경기와 인천에서도 심각한 수준으로 줄어들고 있다. 한순간도 잊으면 안 될 것은 전세난은 실거주의 문제이며 주거안정이 흔들리는 문제라는 사실이다.