2월 부동산시장에 가장 관심있는 정책이슈 중 하나는 1기 신도시 특별법에 담길 내용이다.

수도권 1기 신도시는 5개 신도시 총 29만2000세대 규모다. 1991년부터 93년까지 입주가 완료됐으니 올해로 대부분 아파트가 입주 30년을 넘겼다.

지난 대통령 선거 때 후보들의 주요 공약이었고, 윤 정부 출범과 함께 정부 주관으로 특별법 제정을 위한 태스크포스를 만들어 수차례 회의를 거친 결과가 이번 달 나올 예정인 것이다.

시장의 관심은 용적률 완화에 모아지고 있다. 정부는 용적률 300~500% 범위 내에서 지방자치단체가 결정하도록 할 것으로 알려진다.

이미 안전진단 걸림돌은 완화된 상황이어서 용적률 문제와 추가로 재건축초과이익환수 부분만 해결되면 사업성 측면에서도 재건축 속도가 붙을 가능성이 높아졌다.

그러나 1기 신도시 재건축에서 단편적인 재건축 조건완화보다 중요하게 고려해야 할 것이 있다. 30년 만에 또다시 허물고 짖는 악순환을 반복하지 않는 장기적인 마스터플랜이다. 1기 신도시는 탄생부터가 졸속적이었고 그 결과 베드타운 기능을 벗어나지 못했다. 1989년 2월 신도시 건설계획 발표 후 1993년 2월 마지막 입주까지 불과 4년 만에 완성한 졸작이다. 일시에 자재와 인력이 투입되다보니, 자재난에 인력난이 겹쳤고 부실골재, 바닷모래 등 부실아파트라는 딱지가 붙었다. 단순히 수도권에 공급세대수 늘리면서 수도권 집값 잡는 효과 외에 별로 성과를 보지 못한 실패사례로 남았다.

일거에 성과를 보려고 서두르다 두고두고 논란이 되고있는 4대강 사업도 거울삼아야 한다. 31조원을 들인 4대강 하천 정비사업은 2008년 12월 추진계획을 발표하고 2009년 7월에 착공해 2011년 10월에 준공했으니 계획에서 준공까지 불과 3년이 채 안걸린 것이다. 전국적으로 장비와 자재 그리고 인력 부족으로 공사비가 2~3배 증가하면서 건설사들도 손실을 봤다. 전문가들은 4대강을 한꺼번에 하지말고 가장 열악한 영산강을 먼저 하고 문제점을 보완하면서 단계적으로 했다면 좋은 결과를 얻었을 것이라고 지적한다. 2015년 한국갤럽 여론조사에 따르면 4대강 사업에 대해 국민 17%만이 긍정적이고 68%는 부정적이라고 답했다.

1기 신도시 재건축 역시 일시에 추진하기 보다는 순서를 정해 시행하면서 부족한 부분을 보완하는 방향으로 하면 좋을 것 같다. 우선 일산과 군포, 다음으로 평촌과 중동, 마지막으로 분당 뭐 이런 식이면 어떨까?

속도조절과 함께 반드시 고려해야 할 것은 어떤 도시를 만드느냐다. 최소한 30년 이후의 트렌드까지 반영하는 생명력 있는 도시를 만들어야 한다. 용적률 등은 부수적인 것이다. 30여년 걸려 조성한 프랑스 파리의 신도시 라데팡스는 우리 1기신도시 전에 완성됐지만 지금도 명소가 돼있다. 문화와 예술적인 요소들이 도시에 끊임없는 생명력을 공급하기 때문이다.

역대 정권은 국책사업을 당대에 완성하려다 애물단지들을 만들어냈다. 머잖아 누릴 국민소득 5만달러를 넘는 선진국 수준에 맞는 살아 숨쉬는 도시공간을 만들어야 할 때다.

이기영 건설부동산부장 rekiyoung9271@viva100.com