건축주라면 누구든 수익이 창출돼야 달려들 것이다. 수지가 맞지 않는 신축사업은 건축계획단계부터 걸러지기 마련이다. 이는 건축주들 모두 땅을 매입하기 전에 전문가를 통해 충분한 사전분석을 하기 때문이다.

필자의 지인들 역시 다세대주택이나 원룸주택 등 신축하고자 매입하고자 할 때 최종 점검을 받는 경우가 많다. 모두 세대별 구조나 면적 그리고 세대수 등 전체적인 사업윤곽 등을 상의하고 건축에 최대한 효율을 높여 사업이윤을 극대화시키기 위함이다. 대개 부지를 매입하기 전에 사전검토를 위해 토지이용계획확인원을 들고 사무실에 찾아오거나 미리 전화나 문자 등을 통해 매입예정부지의 지번과 매입예상금액을 일러주고 신축사업 가부와 전체적인 수지타산을 내기위해 사무실로 찾아와 의논한다. 정씨 역시 마찬가지였다.

문의 내용은 이렇다. 정씨가 매입하려는 예정부지는 서울 도봉구에 위치했다. 대지면적이 200㎡로 동일한 단독주택 두 필지가 나왔는데 둘 중 어느 땅을 사서 건축하는 것이 유리한지 판단해달라는 문의였다.

두 필지는 남북으로 길게 배치되어 있었는데 한 필지는 북쪽에 도로를 접하고 다른 필지는 남쪽으로 도로를 접했다. 건축법 시행령에서는 일조권의 기준이 있어 사선제한을 두고 있다(이하. 일조사선). 북측도로를 낀 전자는 남측도로를 낀 후자보다 일조사선의 영향을 덜 받게 되기 때문에 신축할 때 연면적이나 세대수 등에서 유리하다.

따라서 전용주거지역이나 일반주거지역에서라면 동일한 대지면적에 도로가 북쪽이냐, 남쪽이냐에 따라 확연하게 차이가 날 수밖에 없다. 만일 전용주거지역이나 일반주거지역에서 각각의 대지에 남북으로 도로의 위치가가 정해져 있다면 용적률과 연면적의 차이로 인해 건축의 효용성면에서 당연히 전자가 후자보다 훨씬 우월하다고 할 수 있다.

하지만 필자는 정씨에게 정반대로 B필지를 매입하라고 조언했다. 정씨가 사려는 지역의 용도지역이 준주거지역이기 때문이다. 일조권에 대한 사선제한은 전용주거지역과 일반주거지역 등 주거지역에만 적용되지만 준주지역이나 상업지역에선 적용대상이 아니기 때문이다. 두 필지 모두 일조사선제한을 받지 않는다면 남쪽에 도로가 위치해 일조량이 더욱 풍부한 후자를 선택하라고 권유한 것이다.

신축할 부지를 매입하기 전에 공인중개사와 건축사, 컨설팅업체 등 전문가들을 통해 신축사업을 면밀히 검토하고 부지를 선택하는 것이 좋다. 물론 부동산정책이나 다른 외부적 요소로 인해 변수도 고려해야 한다. 막상 분양이나 임대를 마친 후 예상했던 수익보다 떨어지는 경우도 더러 있겠다. 그럼에도 전문가의 조언이나 상의가 없었더라면 더 큰 손해를 감수해야 했을 것이라고 이구동성으로 말하는 이유다.

이호영 부동산센터 대표