2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았지만 지난해부터 본격화된 부동산 시장의 한파는 당분간 계속될 것으로 전망되고 있다.

다행히 올해 상반기와 하반기는 분위기가 사뭇 다를 것이라는 전망이 제기되고 있는데 현재 부동산시장을 짓누르는 금리공포가 하반기부터 누그러질 수 있다는 게 근거다.

실제로 한국은행은 오는 13일 금융통화위원회를 개최할 예정인데 시장에서는 기준금리 0.25% 인상을 점치고 있다.

한은의 금리인상 행진을 촉발한 미국 역시 2월 초 예정된 연방준비제도(Fed) 이사회에서 기준금리를 올린 뒤 3월 말에 한 번 더 올리거나 아니면 금리인상 행진을 멈출 것이라는 전망이 나오고 있다.여기에 정부의 잇따른 규제완화 대책도 하반기로 갈수록 금리 여건과 맞물려 효과를 낼 전망이다.

그렇다면 올해 수익형 부동산에서 인기를 끌 유망 상품으로 어떤 것이 있을까. 업계에선 전반적으로 소형 아파트를 꼽고 있다.

수익형 부동산 시장에서 한동안 인기를 끌었던 지식산업센터나 생활(형)숙박시설은 공급과잉으로 상가는 예금금리보다 낮은 수익률로 고전중이고 오피스텔의 경우 아파트 미분양 증가로 인기가 식고 있는 분위기다.

소형, 다주택자 중심 세제 혜택 확대 환경이 조성되면서 주목받는 수익형 상품은 단연 ‘소형 아파트’다. 중·대형 면적에 비해 가격경쟁력이 있고 가구 분화로 인한 1~2인 가구의 증가로 소형 면적의 인기가 높다는 것 역시 긍정적인 호재로 작용하고 있다.

역세권, 대단지, 브랜드 삼박자를 갖춘 소형 아파트는 주거 및 임차수요가 많고 환금성도 뛰어나 가장 안전한 자산으로 꼽힌다.

올해부터 등록 임대사업자 제도가 다시 부활하는데 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트도 매입해 임대사업자 등록이 가능해졌다는 점도 소형 아파트의 인기를 끌어 올리는 요소다.

1~2인 가구 비중이 계속해서 증가하면서 주거용은 물론 수익형 분양시장에서도 소형 가구가 살기 좋은 맞춤형 설계를 갖춘 상품을 내세우는 추세다.

통계청 주민등록 인구통계 자료에 따르면 1~2인 가구는 계속해서 증가하는 추세다. 전국 전체 가구 중 1~2인 가구가 차지하는 비율(지난해 6월 기준)은 2019년 60.57%, 2020년 62.65%, 2021년 64.23%로 늘었다.

금리 인상 여파로 인한 거래 침체 현상이 지속되는 가운데 소형 평수 아파트 매매 비율이 증가하는 ‘다운사이징’ 선호 현상이 강해지고 있는데 이는 1~2인 가구 증가와 대출 이자 부담 등의 요인이 맞물린 결과로 풀이된다.

지난해 초소형 아파트 매매거래 비율이 역대 최고치를 기록하기도 했다. 한국부동산원 ‘전국 아파트 매매 월별 거래 규모별 현황’(1~9월 기준)을 보면 전체 아파트 매매거래 24만3514건 중 전용면적 40㎡ 이하의 초소형 아파트 거래는 2만 7192건으로 11.2%에 달한다.

초소형 아파트 매입 비율이 두 자릿수를 넘은 것은 한국부동산원이 2006년 관련 수치를 집계한 이래 처음으로 전해진다.

초소형 아파트 거래 비율이 가장 높았던 지역은 서울(23.9%)이었다. 그 뒤를 이어 세종(21.5%), 충남(20.6%), 대전(18.7%), 인천(13.6%), 강원(12.7%), 경기(10.9%), 광주(10.1%) 순으로 나타났다.

또한 초소형 아파트는 최근 가파른 집값 하락장에서도 가격 변동 폭이 가장 적었다. 지난해 10월 기준 전국에 있는 전용면적 40㎡ 이하 아파트 매매가격지수는 117.5로 지난해 10월보다 2.2포인트 떨어지는 데 그쳤다.

전용면적 40㎡ 초과 60㎡ 이하 아파트도 8.7포인트(130.2→121.5) 하락했다. 그런데 이른바 ‘국민 평형’으로 일컫는 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 14.3포인트(136.4→122.1), 중대형인 전용면적 85㎡ 초과 135㎡ 이하는 17.4포인트 떨어졌다(154.1→136.7).

상황이 이렇지만 1~2인 가구를 수용할 수 있는 소형 아파트의 공급은 부족한 실정이다. 특히 수도권의 경우 지난해 분양했거나 분양 예정인 전용 60㎡ 이하 아파트 물량은 1만7758가구로 2020년 9만5422가구와 비교해 81.39%나 감소했다.

올해 아파트 공급 예정인 총물량 자체가 38% 줄어(41만6142가구→25만8003가구)든다는 점을 고려하면 소형 아파트의 희소성은 더욱 부각될 것으로 보인다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “금리 인상으로 주택담보 대출 이자를 상환하고 나면 가처분소득이 확 쪼그라들 수밖에 없다”며 “그렇지 않아도 높은 물가로 생활이 어려워지는 상황이어서 중대형보다는 소형 아파트의 선호도가 당분간 지속해서 높아질 것으로 생각한다”고 내다봤다. 장 이사는 이어 “특히 수요가 많고 환금성이 좋은 역세권의 수도권 소형 아파트가 올해 수익형 부동산 시장을 이끌 상품으로 꼽힌다”고 말했다.

성동규 기자 dongkuri00@viva100.com