부동산 투기과열지구·조정대상지역 및 주택 투기지역에서 전방위 규제 완화 카드가 적용된 5일 시장 반응은 엇갈렸다. 문재인 정부의 규제 대못을 원점으로 되돌린 대책에 분위기는 이번에도 둘로 나뉜다. 진입장벽이 낮아져 거래 정상화가 된다는 것과 고금리로 효과가 제한될 것 등이다. 그런가 하면 서울 마지막 규제지역인 강남3구와 용산이 언젠가 풀리지 않겠느냐는 관측이 꿈틀거린다. 어떤 대책을 막론하고 늘 따라다니는 회의론도 이전과 크게 다르지 않다.

전망 중에는 비교적 확실한 것과 다소 불확실한 것이 있다. 금융, 세제, 청약, 거래, 정비사업 등 패키지 규제 해제를 ‘해봤자 별수없다’는 시큰둥한 기류도 없지 않다. 높은 관심이 시장에 집중된 자체가 대책이 갓 나온 시점에선 긍정적인 요소가 될 수는 있다. 전매제한과 실거주 의무에서 벗어나게 한 것, 민간택지 분양가상한제 적용을 푼 것 등은 잘한 조치라고 우리는 평가한다. 비정상을 정상화하는 차원이라고 해서 각론에서 물론 좋은 방향으로만 작용하지 않는다. 금리 영향을 적게 받는 현금 보유 유주택 또는 다주택자의 구매력에 기댄 성격 때문이다. 정부의 과도한 시장개입에 따른 본의 아닌 양극화는 경계할 부분이다.

정책의 한계가 효과의 한계로 투영되지 않는 게 중요하다. 대출수요 구매 유도에도 고금리 여파로 부동산 급락을 막겠다는 정부의 구상은 삐끗할지 모른다. 전매제한, 실거주, 중도금 대출 제한을 철폐해도 금융환경이 실수요자들에게 나쁜 쪽으로 급선회하면 그땐 활성화의 이면인 투기가 떠오른다. 집값 하방경직성에 대한 기대감이 관망세를 더 짙게 만들 경우 또한 문제가 된다. 부동산이라는 재화가 가격의 하방경직성이 높은 상품이라는 ‘원론’을 잊지 않는 게 좋겠다.

가계자산의 상당 부분이 주택 등 비금융자산에 쏠린 점, 이를 추구하는 무주택 실수요자의 존재에 대해서도 마찬가지다. 진입 장벽과 고금리 사이에서 집값 급상승의 롤러코스터를 탈 개연성까지 배제하지 않아야 한다. 아파트라는 상품이 갖는 특성상 투기 안전판, 그리고 다주택자와 실수요자 간 균형 잡힌 시장 관리 기조가 절실해졌다. 여차하면 서울 강남·서초·송파·용산구를 향한다는 전망이 이 시간 이후로 커질 것이 유력하다. 얼마나 매물을 거두고 호가 조정을 할는지 주시하면서 수요 진작의 한계, 투자 수요 및 갈아타기 수요에 초점을 맞춘 정책의 한계를 뚫어야 한다. 집값 하락 가속화에 브레이크를 잘 걸어야 부동산 시장 연착륙과 주거 안정의 골든타임을 놓치지 않는다.