대한민국의 모든 토지는 용도지역이 지정되어 있다. 어떤 용도지역으로 지정되어 있느냐에 따라서 토지의 운명은 결정된다. 한번 결정된 용도지역은 바뀌기 쉽지 않지만 때로는 용도지역이 바뀌는 사례도 종종 찾아볼 수 있다.

그중 용도지역 변경으로 토지의 운명이 달라진 길 하나 건너에 있는 수용되지 않은 땅의 시세는 3.3㎡당 최대 60만 원까지 올랐다. 이 두개의 땅은 길 하나를 사이에 두고 서로 용도지역이 달랐기 때문에 다른 운명을 겪은 것이다.

토지는 바로 옆에 있는 토지이더라도 개별성이 강하기 때문에 각 필지의 성격이 다를 수 밖에 없다. 그렇기 때문에 각 용도지역별 장단점과 특성을 숙지하고 있는 것이 중요하다.

과거 2008년 경제자유구역인 청라신도시와 인접한 인천 서구 경서3지구는 도시계획에 의해 자연녹지지역의 임야가 상업지역으로 용도변경된 사례가 있다. 이렇게 용도 지역이 변경되기 위해서는 해당 지자체가 미리 고시를 하기 마련이다.

따라서 지역신문이나 지자체의 고시를 수시로 확인하는 것이 상당히 중요하다. 또한 해당 지역의 도시 계획에서 새로운 역이 만들어진다는 계획이 있다면 절대 놓치지 말아야 한다. 역이 새롭게 만들어지면 그 주변은 당연히 역세권이 된다.

과거 인천 영종도에서도 운명을 바꾼 투자 사례가 있었다. 대박땅꾼 카페 회원은 당시 영종도 임야에 투자했다. 3300㎡(1000평)에 이르는 임야를 3.3㎡당 30만 원에 구입했다. 10년이 지난 지금 영종도는 인천국제공항 확장공사, 카지노 설립 등의 호재를 품고 있다. 그러나 이 회원님은 크게 달라지지 않은 시세의 땅을 여전히 가지고 있다. 투자 실패의 이유는 역시 ‘용도지역’ 때문이었다. 이 회원님은 그 당시 보전녹지지역의 토지를 매수 하였다.

그가 투자한 땅 인근 자연녹지지역의 임야를 투자한 사람은 과거 3.3㎡당 40만 원에 매수하여 400만 원 이상의 시세를 호가 할 만큼 땅 값이 올랐다. 10배의 수익률을 안게 된 것이다. 그렇기에 용도지역을 고려한 토지의 매수가 상당히 중요하다.

그렇다면 앞으로 용도지역이 변경되어 운명이 바뀔 만한 땅은 어딜까? 필자는 개인적으로 제주도의 제2국제공항 예정지 주변의 용도지역이 변경 될 것이라고 보고 있다. 또한 대정읍에 위치한 제주 영어교육도시 주변도 종상향이 이루어질 가능성이 높다.

전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장