갑작스럽게 김포에 신도시가 발표되었다. 4만6000가구 규모의 김포한강2신도시가 들어서면서 기존 한강신도시와 합쳐 분당에 버금가는 규모로 도시가 커지게 된다. 정부에서는 지하철 5호선 연장으로 교통을 개선하고 역세권을 고밀도로 개발하는 콤팩트시티로 만든다고 한다. 김포시에게 호재인 것일까?

문득 한강 건너편의 일산이 생각이 난다. 일산은 분당과 함께 조성된 1기 신도시다. 그런데 일산과 분당의 주택 가격은 현시점 크게 차이가 난다. 분당은 ‘천당 아래 분당’이라는 말을 있을 정도의 가격을 구축한 반면 일산은 오르지 않는 가격에 한동안 울분을 토해냈던 지역이다. 이런 현상을 만들어낸 원인 중 하나가 대체재의 존재 여부이다.

대한민국 부동산의 핵심지는 강남이다. 강남 접근성으로 부동산 가치가 평가된다. 분당은 핵심지인 강남과 가깝기도 하지만, 무엇보다도 중요한 점이 대체할 만한 지역이 없다는 것이다. 크게 보더라도 국토 자체가 동쪽으로 갈수록 산간지형이 많아 수도권은 동쪽으로 확장이 어렵다. 수도권의 택지 개발 자체가 계속 서쪽으로 발생하는 이유이다. 이로 인해 발생한 동쪽 주거지의 희소성이 강남 인근지역의 가격을 더욱 높여준 중요 요인이 된다.

일산은 도시 전체가 평지이다. 평지 아파트가 경사지 아파트보다 선호도가 높고 가격이 높다는 말이 있으나 그것은 도시 내에서의 비교일 뿐이다. 도시 전체 그리고 도시 외부까지 평지라는 것은 그 도시를 대체할 새로운 도시가 개발되기에 좋다는 것이기도 하다.

일산은 강남과 거리가 멀기도 한데다가 지축지구, 삼송지구, 원흥지구, 향동지구, 덕은지구 등 새로운 대체재들이 나타나며 일산으로의 수요 유입을 방해해왔다.

이제 다시 김포를 보자. 김포는 골드라인이라는 교통 호재로 서울 접근성을 확보했지만 규모가 작은 경전철이라 수송 능력에 한계가 있다. 따라서 이번 김포한강2신도시 발표에서 5호선 연장안을 꺼내 든 것이다. 교통 호재는 분명 좋다. 문제는 인근 도시 상황도 봐야 한다는 점이다.

바로 아래 검단신도시는 현재 금리 인상과 더불어 많은 공급으로 힘든 시기를 겪고 있으며 김포는 평지가 많아 풍무역세권개발을 비롯한 수많은 도시개발이 진행되고 있다. 교통 호재가 나타나고 도시가 크게 형성되며 인프라가 좋아질 수 있다고는 해도 대체재의 출현으로 문제가 생기는 곳들도 있을 수 있다.

부동산의 가치는 희소성에서 온다. 대체재가 없다면 탄탄한 가격이 형성된다. 어느 지역에 투자하거나 내 집 마련하더라도 향후 내 물건을 대체할 물건이 생길 것인지 꼭 체크해야 한다. 그래야 안전한 의사결정이 가능할 것이다.

이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)