정부가 10일 발표한 ‘11.10 부동산 대책’은 현재의 부동산 시장 상황을 감안한 현실적 조치다. 가파른 금리 인상 등의 여파로 큰 어려움을 겪는 실수요자들과 건설업계를 지원하기 위한 불가피한 결정이다. 극심한 거래절벽 속에서 아파트 가격은 속절없이 떨어지는데 계속 투기과열지구나 조정대상지역으로 묶어둘 순 없는 노릇이다.

이번 조치로 서울과 경기 4곳(과천·성남·하남·광명)을 뺀 모든 지역이 14일 0시를 기해 규제지역에서 풀리게 된다. 수원과 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등 경기도 9곳은 당장 투기과열지구과 함께 조정대상지역에서도 해제된다. 고양과 남양주, 김포, 의왕, 안산, 광교지구 등 경기도 22곳과 인천 8곳 전 지역, 세종 등 31곳은 조정대상지역에서 풀린다.

규제지역 해제와 함께 다음달부터는 LTV(주택담보대출비율)도 50%로 단일화된다. 덕분에 무주택자나 이사 예정인 1주택자는 다음달부터 집값의 50%까지 주택담보대출이 허용된다. 규제지역 내 실수요자에게는 LTV 우대 대출 한도가 4억에서 6억 원으로 늘어나고, 15억 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적의 주담대도 전격 허용된다.

미분양 사태에서 헤어나지 못하는 위기의 주택건설업체들을 돕기 위해 주택도시보증공사(HUG)를 통해 준공 전 미분양에 대해서도 5조 원 규모의 PFF(프로젝트 파이낸싱) 대출 보증이 이뤄진다. 이밖에도 정부는 공시가격 현실화율과 보유세 인하방안까지 추가 검토하겠다는 입장이다.

어떤 분야든 규제 완화는 시장의 활력을 돕고, 시장이 제대로 기능 하도록 작동한다. 하지만 급작스런 정책 변화는, 과거의 예에서 보듯이 극단적인 결과를 초래하기 쉽다. 전 정부 정책이라고 무리하게 반대되는 극단의 정책을 펴다 우리 부동산 시장이 이렇게 걷잡을 수 없는 지경이 된 것이 아니었나.

가장 위험한 시장은 갑작스럽게 가격 변동이 이뤄지는 시장이다. 추경호 경제부총리 말대로, 최근의 가파른 금리 인상 추세와 결합한 급격한 시장 냉각 가능성은 당연히 경계해야 했다. 내년도 공시가격 현실화율 동결과 집값 급등에 따른 보유세 인하 방안도 이런 관점에서 신중하게 이뤄져야 할 것이다.

지금 우리 부동산 시장은 한 번의 극약처방으로 안정될 상황이 아니다. 단기적으로는 시장의 숨통을 터 주는 조치가 필요하겠지만, 궁극적으로는 시장의 중장기적 안정과 실수요자 부담 완화라는 두 가지 최종적 목표 아래 일관성 있게 후속 대책이 추진하는 것이 정답일 것이다.