최근 주택시장 침체에 따라 수익형 부동산이 대체상품으로 부상하면서 상가나 오피스텔 등 수익형 부동산에 투자하는 이들이 늘고 있다. 수익형 부동산의 종류와 형태에 따라 리스크나 투자방법도 다양하다. 코로나 사태와 금리 인상 그리고 불경기 등 여러 난제와 마주한 현재, 이전보다 더욱 다양한 시각으로 접근해 신중하고 꼼꼼하게 분석한 뒤 옥석을 가리는 투자에 나서야 할 때다.

가장 인기가 좋은 상품은 상가와 오피스텔이다. 상가는 근린상가, 단지 내 상가, 주상복합 상가 등 종류가 다양한 만큼 선택도 신중해야 한다. 자본금은 맞춘다 하더라도 피해야 할 상가는 피해야 한다. 상권 변화나 유동인구 감소 등의 영향을 덜 받는 아파트 단지 내 상가와 역세권 주상복합 상가가 그나마 공실 리스크가 적어 스테디셀러로 뽑힌다.

신도시나 대규모 개발지구 내에 분양하는 상가는 종류에 관계없이 무조건 남보다 싸게 사야 좋다. 최초 임대로 공실 위험과 렌탈프리나 인테리어 비용 보조, 중개수수료 부담 등 신도시 상가 임대인은 봉이나 다름없다. 게다가 아파트 입주 완료 후 상권이 활성화되기까지 5~6년 동안은 임차인의 임대료 연체까지 신경을 써야 한다. 다만 상권 발달이 빨라지거나 향후 고수익의 월세가 예상된다면 모험도 해볼 수는 있다.

오피스텔은 수익률과 환금성이 관건인데 투자금액이 적은 소단지일수록 큰 그림에서 보면 좋다. 오피스텔 신규 단지일수록 대단지일수록 시세차익에선 유리하다 하겠지만 오십보백보다. 500실 오피스텔이 100실 오피스텔보다 월 임대료를 두 배로 받는 것은 아니다. 대단지일수록 입주가 임박했을 때 임대 놓기가 녹록지 않아 오히려 애를 먹는다. 안정적인 수입을 생각한다면 눈높이를 조금 낮추는 것도 좋다. 다만 도심 역세권이나 직장인과 대기업 밀집 지역으로 임대수요가 풍부한 지역의 오피스텔을 선택해야 한다.

최근 들어 지식산업센터가 우후죽순 생겨나면서 그야말로 호황을 누리고 있다. 가을 모기는 들어갈 때가 돼 물리면 아프다. 지식산업센터에 투자할 때는 사업주체가 제공하는 수익률을 맹신하기보다 인근 부동산중개업소 등을 통해 사전에 상담하는 것도 좋은 예다. 경쟁하는 지식산업센터나 기입주한 지식산업센터의 임대료나 공실 현황을 체크하고 각종 호재의 존재나 사실 여부를 확인해 봐야 할 것이다.

수익형 부동산에 투자해 실패한 사례의 대부분은 전문가 등의 조언·상담 없이 투자자의 독단적인 결정에서 나온다. 분양 관계자나 부동산중개업소에서 말하는 것을 맹신하고 각종 수지분석과 입지분석도 없이 충동적으로 계약하는 경우가 대부분이다. 돌다리도 두들겨보고 건너야 하듯 투자 경험이 많고 자신이 있는 지역일수록 물어봐야 흔히 범하는 실수가 적어진다.

이호영 부동산센터 대표