[돈 워리 비 해피] 자산수준 맞춤 주택연금 설계방법

“노후생활의 자유는 최소한 3가지 ‘얽매임’에서 자유로워야 행복할 수 있다. ‘금전으로부터의 자유’, ‘자식으로부터의 자유’, ‘욕망과 기대로부터의 자유’이다.”

고양시에 거주하는 한 은퇴자는 주택연금을 이용하면서 느낀 점을 이렇게 밝혔다. 통계청에서 발표한 자료에 따르면 비교적 노후 준비를 잘해서 은퇴 후에도 별 걱정이 없다고 답한 사람의 비율은 정작 8.2%에 불과하다. 평생을 내 집 한 채 마련하는 것을 큰 즐거움으로 삼아 일해 왔는데, 은퇴 후 남은 자산은 집 한 채 뿐이고 당장 수중에 쓸 돈은 여유롭지 않은 것이 우리나라 은퇴 노년층의 현실이다.

은퇴 후 더 길어진 ‘100세 시대’, 자유를 위한 첫 걸음인 ‘금전으로부터의 얽매임’을 풀기 위해 다양한 주택연금을 자신의 경제활동과 자산수준에 맞게 설계하는 방법을 단계별로 알아보자.

◇ 1단계 - 담보를 어떻게 제공할 것인가

담보제공 방법에 따라 배우자의 노후와 부담하는 세금이 달라진다.

주택연금을 이용하기 위해서는 소유주택을 담보로 제공해야 하는데 담보제공 시 주택의 소유권은 유지한 채 공사 앞으로 저당권을 설정하는 ‘저당권방식 주택연금’과 신탁계약을 체결해 주택의 소유권을 공사에 신탁등기(소유권이전) 하는 ‘신탁방식 주택연금’으로 본인의 상황에 맞게 선택할 수 있다. 올해 6월 새롭게 출시한 신탁방식 주택연금은 기존의 저당권방식 주택연금과 어떻게 다를까.

첫째, 배우자에게 주택연금 자동승계가 가능하다. 저당권방식은 주택소유자인 가입자가 먼저 사망하는 경우 남은 배우자가 연금을 계속 수령하려면 담보주택의 소유권이 배우자 앞으로 전부 이전되어야 하는데 자녀 중 한명이라도 상속지분을 주장하면서 소유권 이전에 반대하면 배우자는 연금을 받을 수 없게 된다. 이런 문제를 개선하기 위해 주택연금 가입 시 공사와 신탁계약을 통해 배우자를 사후수익자로 지정함으로써 배우자에게 연금이 자동으로 승계되는 것이다.

둘째, 주택 일부에 전세를 끼고 있는 주택보유자도 주택연금 가입이 가능하다. 저당권방식은 보증금 있는 임대를 놓은 주택은 가입을 할 수 없었다. 따라서 임대차가 없는 상태나 보증금이 없는 순수 월세로 임대차계약을 변경해야만 가입할 수 있었다. 그러나 신탁방식 주택연금은 공사가 소유자로서 보증금을 이전받아 직접관리하기 때문에 쉽게 주택연금을 이용할 수 있게 되었고, 연금 이용 중에 빈방이 생기면 공사의 동의를 받아 세를 놓을 수 있다. 임대차계약 종료 시 공사에 맡긴 보증금은 임차인에게 반납하고, 임대인에게는 정기예금금리 수준의 이자를 지급한다.

셋째, 가입자가 납부해야하는 세금부담을 줄일 수 있다. 시세 6억 원 주택을 보유한 70세의 경우 연금가입 시 등록면허세 등 세금을 저당권방식의 경우 68만9000원을 납부하는데 반해 신탁방식은 7000원만 납부하면 된다. 또 가입자 사망 시 배우자가 연금승계를 위한 저당권변경 등 별도의 절차가 수반되지 않아 비용이 절감된다.

주택담보대출 원리금상환이 어렵거나, 저가주택보유자는 중점 지원해준다.

HF공사가 중점적으로 지원하고 있는 대상에 해당되는 지를 확인하여 ‘상환용 주택연금’과 ‘우대형 주택연금’을 이용할 수 있다.

은퇴 후 소득이 줄어 주택담보대출(주담대)의 원리금 상환이 부담되는 경우 연금으로 수령할 수 있는 총연금액(연금대출한도)의 최대 90%까지 일시에 인출해 주담대 상환에 사용할 수 있는‘주담대 상환용 주택연금’을 이용할 수 있다.

다음으로 저가주택을 보유한 저소득 노년층은 일반 주택연금 가입자보다 월 수령액을 최대 20% 더 많이 받을 수 있는 ‘우대형 주택연금’에 가입할 수 있다. 부부 중 최소 1명이 기초연금 수급자이면서, 부부기준 시세 1.5억 미만의 1주택 소유자인 경우 신청할 수 있다.

75세 미만이라면 가입자의 연령 등을 고려하여 주택연금을 평생 동안 받을지 일정기간만 받을지 선택할 수 있다.

주택연금은 원칙적으로 가입 시 연령과 주택가격에 따라 평생 동안 매월 수령할 연금액이 결정되는데 이를 ‘종신지급방식’이라고 하며, 연금수령기간을 평생이 아닌 일정기간으로 확정하는 것을 ‘확정기간방식’이라고 한다. 확정기간방식은 연령에 따라 일정기간(10, 15, 20, 25, 30년)을 선택할 수 있으며, 일정기간 동안 종신방식보다 더 많은 연금을 수령하고자 하는 경우 활용할 수 있으나 이후의 노후자금계획을 세운 후 이용할 것을 권장한다.

평생 동일하게 받거나 가입 초기에 또는 후반에 더 많이 수령할 수 있다.

종신지급방식을 선택했다면 평생 동안 매월 동일한 금액의 연금을 받는 ‘정액형’, 초기 일정기간(3년 , 5년, 7년, 10년 중 선택) 동안은 정액형보다 많이 받다가 이후부터는 월 수령액의 70% 수준으로 받는 ‘초기증액형’, 최초 월 수령액은 정액형보다 적게 받지만 매 3년마다 월 수령액이 4.5%씩 증가하는‘정기증가형’중 본인의 경제활동 및 자금사정 등을 감안해 연금방식을 선택하여 노후를 설계할 수 있다.

주택연금을 보다 안정적으로 수령할 수 있는 방법은 ‘주택연금 지킴이 통장’이다. 이 통장은 주택연금 월 수령액 중 민사집행법 상 최저생계비인 185만원 이하의 금액만 입금되는 주택연금 전용통장이며, 입금된 금액은 공사법에 따라 압류가 금지된다.

집은 있으나 금전으로 인한 얽매임으로 고민하는 노년층의 삶에 주택연금이 걱정은 덜어주고 안심을 더해줄 수 있는 솔루션이 되길 바란다.

박정배 한국주택금융공사 상임이사