다주택자에 대한 양도세 중과가 이달부터 시행된 가운데 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠지 관심이 쏠린다.

시행 일주일이 지난 현재, 서울 주요 지역과 신도시 아파트 단지에는 ‘거래절벽’ 현상이 나타나고 있다. 다주택자들은 높아진 양도세 부담에 버티기에 들어갔고 매수자들은 가격이 내려가길 기대하며 관망세를 보이고 있다.

이 같은 눈치보기 장세는 당분간 이어질 것으로 보인다. 규제가 시장에 미치는 영향력을 판단하기 위한 시간이 필요하기 때문이다.

다주택자 양도세 중과는 과거 노무현 정부때도 도입된 적이 있었다. 당시 집값은 어떻게 움직였을까.

2003년 집값이 10% 넘게 오르자 참여정부는 10.29 대책에 따라 2004년부터 1가구 3주택이상 경우 양도세를 60%로 중과하고 장기보유특별공제를 배제시켰다. 2005년에는 8.31대책에 따라 2006년부터 1가구 2주택자도 50% 중과했다.

결과적으로 2004년에는 안정됐지만 약발은 1년만에 그쳤다. 2005년 이후 양도세 중과가 강화될수록 집값은 오히려 급등했다. 이후 양도세 중과를 유예한 2009년 이후엔 다시 집값이 내려갔다. 양도세 중과가 집값 상승에 대한 기대심리를 낮아지게 했지만 공급물량을 감소시켜 집값 상승 요인으로 작용했고, 똘똘한 아파트만 찾는 부작용을 발생시켰다.

과거 사례를 보면 수요와 공급을 무시한 과도한 양도세 중과는 부동산 시장을 왜곡 시키는 결과를 가져왔다. 규제만이 능사가 아니다. 서민 주거 안정을 위해 수요가 있는 곳에 공급을 늘려야 한다. 투기와 전쟁은 필요하지만 그 과정에서 시장이 왜곡되는 일은 없어야 한다.

채훈식 사회부동산부 기자  chae@viva100.com