신간 ‘오르는 부동산의 법칙’

지난 8월 2일 문재인 정부의 주택시장 안정화 정책이 발표됐다. 이번 대책은 최근 10여년간 보지 못했던 고강도, 전방위 종합 규제대책으로 평가된다.  

서울 전역과 과천, 세종시를 투기 과열지역으로, 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 11개구와 세종시는 투기지역으로 지정했다. 아울러 투기과열지구·투기지역의 LTV·DTI 한도를 각각 40%로 낮추고, 주택담보대출을 1건 이상 받은 세대에 속한 사람이 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI를 각각 30%로 더 낮추기로 했다.

8·2 부동산대책이 시사하는 바는 명확하다. 투기수요를 막되 실수요자의 내집 마련 기회를 넓힌다는 것. 김현미 국토교통부 장관은 “내년 4월까지 시간을 드렸으니 다주택자는 집을 팔라”는 메시지까지 발표했다. 그렇다면 부동산 투자를 통해 자산을 축적해온 평범한 시민들은 현상황에 어떻게 대처해야 할까? 정부의 조언대로 지금이 매도의 적기일까?

신간 ‘오르는 부동산의 법칙’은 문재인 정부 시대 부동산 정책을 정확하게 예고하면서 향후 부동산 시장의 흐름을 내다본 책이다.  

평생을 강남구 압구정동, 청담동, 개포동에서 거주한 저자는 부동산 투자를 공부하기 위해 ‘신도 숨겨놓은 직장’이라고 평가받는 한국거래소에 미련없이 사표를 던지고 플로리다 대학에서 부동산 석사 학위를 받았다.

현재는 SK텔레콤에 재직 중인 평범한 직장인이지만 수많은 투자를 통해 단 한번의 손해도 보지 않고 편생 연봉 이상의 수익을 실현한 부동산 고수기도 하다.

저자는 자신이 한국과 미국에서 공부하고 경험한 내용과 한국의 특수한 상황을 토대로 8·2부동산 대책을 내다보고 2018년 부동산 폭등이 올 것이라 예고했다.

저자가 강조한 부동산의 3요소는 입지, 타이밍, 그리고 정책이다. 일반적으로 부동산의 3요소는 입지와 타이밍, 그리고 자금조달력을 꼽지만 이 책은 수도권의 주거용 부동산에 국한해 ‘정책’의 흐름을 중요한 요소로 꼽았다. 대개 부동산 상승요인으로는 공급부족과 금리인하를 꼽는다.

저자는 금리인하가 부동산 정책에 결정적 영향을 미치지는 않지만 어느정도 영향은 준다고 설명한다. 아울러 현재 미국 트럼프 정부의 정책분석을 통해 당분간 미국이 금리를 인상할 가능성은 적다고 관측했다.

이는 미국 공공 인프라스트럭처에 1조 달러(1000조원)을 투자하겠다고 공언한 트럼프 정부의 공약에서 확인할 수 있다. 1000조원 투자로 인한 국채발행이 예상되지만 2018년 트럼프 대통령이 새로운 연방준비제도 이사회 의장을 선임하고 무역수지 적자 해소를 위해서라도 달러 약세를 필요로 하기 때문이라고 분석했다. 

바다 건너 미국의 상황이 금리를 인상할 가능성이 저조한 가운데 한국은 투자를 위축하는 강력한 부동산 규제정책을 내놓았다. 저자가 이 책을 집필한 것은 8·2 부동산대책 이전이지만 저자는 문재인 정부의 인사정책과 김수현 수석 임명 발표를 토대로 양도소득세 중과, 종부세강화, 재건축 규제 강화 등을 예고했다. 이는 8·2 부동산대책의 주요 골자기도 하다.

그러나 저자는 정부규제에도 불구하고 2018년 하반기 부동산 버블을 예고했다. 2018년 서울과 수도권 일부 지역에 공급과잉이 우려되긴 하지만 입주 물량이 어느 정도 소화된 하반기에는 본격적인 상승세를 탈 것이라고 내다봤다.

이는 문재인 정부 정책에 따른 공급부족 때문이다. 택지지구를 통한 신규 공급이 막힌 상황에 서울 시내 유일한 아파트 용지 공급원인 재건축까지 막혔기 때문이다. 따라서 상승에 베팅해야 하지만 정책의 변화에 따라 치고 빠지는 단타전략을 구사해야 한다고 주장했다. 

저자는 책 서두에 특정 정부의 이념과 정책을 비판하는 것은 아니라고 강조한다. 다만 오락가락하는 한국의 부동산 정책도 투자에 활용하고 그 안에서 자산가치를 극대화할 수 있는 방법을 찾아야 한다고 조언한다. 또한 일관된 정책보다 변덕스러운 정책에 오히려 기회가 있을 수 있다고 덧붙였다.

조은별 기자 mulgae@viva100.com