서울 강남구 개포2단지(래미안블레스티지) 재건축 단지를 눈여겨보던 한모(64)씨는 최근 청약 대신 조합원 입주권을 매입하기로 마음을 바꿨다. 분양가가 3.3㎡당 3800만원 내외로 논의가 되면서 전용면적 84㎡(33평형)의 가격이 12억5000여만원으로 계산되는데 반해, 입주권은 12억원 이하로도 로얄층 매물을 구할 수 있었기 때문이다.

한 씨는 “3.3㎡당 3500만원 이하로 예상되던 분양가가 3800만원에 얘기되면서 웃돈을 주더라도 입주권이 더 저렴하다고 판단됐다”며 “동·층도 좋고 청약을 한다고 당첨된다는 보장도 없어 입주권을 사기로 했다”고 말했다.

28일 부동산업계에 따르면 3월부터 서울 강남·서초 등 주요 지역에서 재건축·재개발 아파트 분양이 시작되면서 일반분양과 조합원 입주권 중 어느 것을 선택할지 갈팡질팡하는 수요자들이 늘고 있다. 무엇을 선택하느냐에 따라 동·층, 시세차익, 세금 등이 달라지는 탓이다.

입주권은 재건축·재개발이 진행되는 주택(아파트)를 조합원으로부터 구입해 직접 조합원이 되는 것이다. 조합원이 되면 좋은 동과 호수를 선점할 수 있고, 상대적으로 저렴한 분양가를 적용받는다는 장점이 있다. 개포2단지도 일반분양가는 3.3㎡당 3800만원에 얘기가 되고 있지만 조합원분양가는 2900만~3200만원에 그쳤다.

다만 웃돈이 붙은 입주권을 매입하는 경우라면 반드시 일반분양가보다 저렴하지는 않다. 특히 일반분양 시기가 다가올수록 입주권에 붙은 웃돈도 높아진다. 지난해 11월 공급된 송파구 가락동 헬리오시티는 전용면적 59㎡의 입주권 가격이 6억9000만원까지 치솟았다. 반면 일반분양가는 최저가 기준으로 6억3800만원이었다.

또 예상치 못한 걸림돌로 입주권에 붙는 추가분담금이 늘어날 수도 있다. 사업이 지연되거나 일반분양 결과가 신통치 않아 분양 비용이 증가하는 경우 고스란히 조합원이 추가로 내야 한다.

반면 분양권은 재건축·재개발 일반분양 물량이 청약을 해 당첨된 것을 말한다. 기본적으로 1순위 청약통장이 있어야 하고, 청약을 해 당첨이 돼야 한다. 청약통장이 없거나 낙첨이 됐을 땐 당첨된 사람에게 웃돈을 얹어주고 분양권을 사는 방법이 있다.

나쁜 동·층의 세대를 입주권보다 비싸게 산다는 단점에도 불구하고 한 번에 목돈이 들어가지 않는다는 점에서는 수요자에게 유리하다. 2~3년에 걸쳐 계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 지불할 수 있고 특히 중도금은 집단대출을 통해 무이자 혜택을 받기도 한다.

세금도 차이가 난다. 입주권은 세법상 주택에 해당돼 다른 주택과 함께 소유한 경우 2주택자로 간주된다. 이때 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기존 주택을 3년 이내 팔아야 한다. 하지만 분양권은 준공 후 소유권이전등기를 마치기 전까지 주택으로 취급되지 않는다.

취득세도 입주권은 매입 즉시 토지분의 4.6%를 내야 하지만 분양권은 소유권이전등기시 분양가격과 전용면적별로 1.1~3.5%만 부담하면 된다. 준공(이전등기) 전 분양권 상태에서 되파는 경우라면 취득세는 내지 않아도 된다.

박선옥 기자 pso9820@viva100.com