[넓어지는 임대주택시장]上 민간주택시장 체계적 관리 절실

임대주택 수요가 빠르게 증가하면서 기존에 있는 임대주택시장에 대한 관리를 우선해야 한다는 목소리가 높다.

전문가들은 민간 전·월세를 포함, 모두 770만 여 가구로 현재 주택시장의 43%(2012년 국토교통부의 ‘주거실태조사’)를 차지하는 임대주택시장이 방치돼 있다고 지적한다.

김태섭 주택산업연구원 정책실장은 “주택임대사업자와 주택임대소득자가 동일해야 정부의 체계적인 임대시장 관리가 가능해진다”며 “비공식 미등록사업자들에 의해 임대시장이 운영되면 정부가 임대료 책정이나 임대주택의 과학적인 공급을 계획할 수 없다”고 설명했다.

1994년 도입된 주택임대사업자 등록제는 지난해까지 161만6221가구에 그쳐 실제 임대주택시장 규모의 11% 초반대에 불과한 실정이다. 그나마도 여기서 공공임대주택을 제외하면 60만가구의 민간임대주택만이 남는다. 임대주택시장의 90% 이상을 차지하는 개인민간임대사업자들의 등록은 제대로 이뤄지지 않고 있는 상황인 것이다.

민간임대사업자로 등록하면 △취득세 감면 혹은 면제 △양도세 중과 배제 △소득세 감면 등의 세제 혜택이 따른다. 하지만 집주인들은 세제혜택보다도 5년간 임대의무기간, 소득노출에 따른 세금 부과 등 제약을 피하고 있는 것이다.

세제혜택이 주택임대사업자들에게 와 닿지 않는 점도 등록이 저조한 이유다. 10년간 주택임대사업을 하다가 양도를 하면 등록하지 않았을 때보다 양도소득세 중 장기보유특별공제에서 10% 더 감면혜택이 있다. 하지만 부동산 가격 상승률이 낮은 상황에서는 집주인들에게 큰 이익으로 다가오지 않는 것이다.

작년 말부터 시행한 준공공임대주택 제도는 민간임대사업자들을 법의 테두리 안으로 끌어들이는 또 하나의 방법이다. 준공공임대주택은 세제·금융 혜택 등을 얻는 대신 정부로부터 임대료 규제를 받는 민간임대주택을 말한다. 11월 말 기준 94개 사업자(개인·법인 포함)에 451가구가 등록 하는 데 그쳐 저조한 성적을 거뒀다. 이는 지난해 60만가구의 민간임대주택등록에 비해 0.07%에 불과한 수치다.

정부는 실적부진을 까다로운 조건과 규제(인상률 연 5% 이하로 제한, 의무 임대기간 10년) 때문으로 보고 활성화 방안을 제시했다. 준공공임대주택으로 기존 건물을 전환하거나 새로 짓는 사업자에게 소득세·법인세를 20%에서 30%로 감면, 양도세 면제 감면법안 등의 세법개정안을 제시했다. 더불어 의무임대기간을 10년에서 8년으로 단축하고 층수제한을 4층에서 5층으로 완화하는 방안 등도 추진하고 있지만 계류 중이다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 “준공공임대주택은 민간임대사업에 공공의 성격을 더한 것으로, 제도권 안에서 지나친 임대료 상승을 막을 수 있어 민간주택시장에서 중요하다”며 “민간 임대사업자를 끌어들이기 위해서는 계류중인 법안부터 통과돼야 할 것”이라고 조언했다.

남지현 기자 dioguinness@viva100.com