최근 압구정동이나 명동, 종로 등 서울 주요지역의 공실 상가가 눈에 띄게 증가했다. 그러나 서울 대표 상권이라는 명성을 지닌 만큼 임대료는 여전히 높아 임차인들의 외면이 이어지고 있다. 빠져나가는 임차인을 잡기 위한 근본적인 해결책은 ‘임대료’ 인하다. 하지만 보증금과 월세는 가장 쉽게 상가의 가치를 보여주는 지표이기에 점포주들은 월세를 낮추면 자기 건물의 가치가 낮게 평가될 수 있다고 걱정한다. 만약 점포주가 월 임대료를 인하해 재계약을 한다면 상가 가치도 떨어지게 되는 걸까? 필자는 ‘꼭 그렇지 만은 않다’고 말하고 싶다. 멀리 내다보고 임대료 조율을 검토하는 것이 결과적으로 손해가 덜할 수 있는 방법이다.

보증금 5000만원, 월세 300만원을 받는 상가를 예로 들어 임대료 인하 상황과 새 임차인을 구하는 상황을 가정해 금액을 비교해 보자. 상가 점포를 임대하고 있던 임차인이 경영상의 사유로 월세의 13%, 즉 40만원이 낮아진 260만원에 계약을 다시 하자고 한다. 점포주 입장에선 2년 계약으로 계산했을 때 총 960만원을 덜 받게 되는 것이다.

이때 점포주 입장에서는 이 계약을 맺을지 이보다 높은 임대료에 새 임차인을 들일지를 선택해야 한다. 먼저 새 임차인과 계약을 맺을 경우 지불해야 할 부동산 중개수수료를 계산해 봐야 한다. 상가 부동산 중개수수료의 계산식에 보증금과 월세를 적용하면 315만원으로 산출된다(보증금 5000만원+{월세 300만원×100}×중개수수료 0.9%=315만원). 새 임차인을 들일 때 가장 중요한 변수는 공실기간이다. 한 달 공실 후 새 임차인이 입주할 경우 중개수수료(315만원)와 월 임대료(300만원)를 합해 615만원의 손실이 발생한다. 만약 상가 점포를 대출을 끼고 구입했다면 은행이자 비용과 기본 관리비까지 더해진 추가 손실이 발생한다. 이 경우에는 차라리 기존 임차인에게 임대료를 인하해 주는 게 더 나을 수 있다는 계산이다.

임대료 인하보다 더 큰 문제는 공실로 인한 상가 이미지 하락이다. 주거용과 달리 상가는 사람들의 눈에 띄기 쉬운 곳에 위치하고 있다. 두 달, 세 달, 공실이 발생하게 되면 상가와 상권 전체가 위축 될 수 있고 결국엔 임차인 우위의 상황이 발생할 수도 있다는 것을 염두해야 한다.

상가 점포주와 임차인은 공생관계다. 임차인이 잘 버텨줘야 수익을 낼 수 있고, 장사가 잘된다면 상가와 상권 전체의 활성화를 가져다 줄 수 있다. 즉, 임차인이 잘 돼야 상가 점포주도 이익임을 기억해야 한다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사