[비바100] "내집마련 대출 비중 30% 미만으로… 리스크 피해야"

함영진 부동산리서치랩장은 "당분간 저금리 단기 도래가 쉽지 않고 지방 등 일부 지역은 매매가격이 하락하고 있다"며 "대출 비율을 낮추고 장기보유를 통해 경기변동의 리스크를 피할 필요가 있다"고 말했다.(사진제공=우리은행)

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 부동산 업계에 발을 들인 계기는 꽤나 자연스러웠다. 사회 생활 시작 무렵 처음 근무한 회사가 PC통신에서 부동산정보를 제공하는 IP회사(information provider)였다. 당시만 해도 서울 분양 아파트를 월로 묶어 동시분양을 하던 시기여서 분양 및 거래, 가격정보를 수집, 가공, 배포하는 과정에 대해 자연스레 배우게 되고 재미를 느끼게 됐다.

 

이후 부동산써브와 부동산R114, 직방 등 연달아 부동산정보회사 및 프롭테크 기업에서 근무하며 주거용 부동산 데이터에 관심이 이어지게 됐고 시장 분석에도 지속적인 흥미를 느꼈다고 한다.

 

현재 근무중인 우리은행의 경우 그의 이력과 회사의 필요성이 잘 맞아 떨어진 경우다. 우리은행 자산관리컨설팅센터는 고객자산관리와 컨설팅 외에도 기고, 강연, 인터뷰 등 부동산 시장의 다양한 현상과 이슈를 시장과 소통하는 인원이 필요했고, 그 부분에서 그가 할 수 있는 역할이 맞아 떨어져 지난 3월 입행하게 됐다.

 

부동산데이터를 활용한 분석들을 고객자산관리와 접목시켜 고객만족과 자산효용을 높이는 일에 주력하고 있는 함영진 우리은행 부동산리서치랩장에게 현재 부동산 시장 현황과 앞으로의 전망에 대해 들어봤다.

 

 

- 올 초 전문가들은 올해 부동산시장을 상저하고로 전망했다. 남은 하반기 부동산시장을 어떻게 전망하나? 

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)

“서울을 중심으로 한 집값 상승 주도 현상이 하반기에도 지속할 것으로 판단된다. 요즘 서울 주택시장은 강남 3구, 마포·용산·성동구 등 한강변이 시장 이끌고 있다. 아파트 매매 거래량은 3~6월까지 4000~7000여건 이상 거래되며 거래량도 붙는 모습이다. 올해 들어 서울 아파트 평균 신고가 비율은 8%인데, 강남, 서초, 용산구는 20%씩 나오고 있어 서울 내에서도 양극화가 큰 편이다. 2024년 1분기 서울 갭투자도 송파, 성동, 강동, 마포 위주로 이뤄지고 있다. 서울 아파트 매물건수도 1달전 8만3192건 보다 1.8% 감소한 8만1768건을 기록하고 있다”“수도권을 중심으로 한 전세시장 가격 불안 폭이 점차 커지고 있고 신생아특례보금자리론이 대환대출 비중에서 매입대출 비중으로 증가했던 것, 그리고 아파트 분양 진도율이 낮은 와중에서 수도권 분양가 인상 속도가 빨랐던 것이 수도권 주택시장 가격 회복이나 반등에 일부 도움이 됐던 것으로 보인다”

“다만 지방은 미분양 5만7000가구가 쌓여있고 전세가격 하락과 분양시장 위축으로 매매가 하락이 지속하는 분위기다. 하반기에도 서울 등 전세가격이 오르는 수도권 위주의 시장 주도와 가격상승이란 양극화가 이어지지 않을까 싶다”


- 청약시장에서 서울 쏠림 현상이 지속할 것으로 봤다. 이유는?

“서울은 분양 공급진도율이 25%로 낮은 편이다, 서울 정비사업 일반분양에 대한 공급 희소성으로 청약 대기수요가 많은 편이라 청약시장 분위기 뜨거울 전망이다” “수도권 전반으로는 하반기에도 서울 외에 수도권 남부의 선호가 비교적 높은 전망이며 역세권, 신축 부족 지역 위주로 청약 쏠림 나타날 것으로 예상한다”


- 올해 주택시장 가장 큰 변수가 있다면.

“연내 변수는 전세시장 추이와 기준금리, 아파트 분양 등 공급시장이라고 본다. 전세시장은 매매시장과 상관관계가 있는데 특히 지난해보다 아파트 입주량이 감소한 서울, 인천지역은 연내 아파트 전세가격이 지역별로 각각 연내 2~3%씩 상승해 매매시장에도 영향을 주고 있다”


- 임대차 시장은 어떻게 될 것으로 보나.

“1분기 5억원 이하 주택에 저리 대출이 가능한 신생아 특례 전세대출 시행이 본격화되며 수도권 역세권과 신축 등 선호단지에 임차인이 유입되는 분위기다. 갱신계약 증가로 전세 출회 물건이 줄고 서울, 인천 입주물량도 평년보다 올해 감소할 전망이라 수도권 전세가 상승은 당분간 더 이어질 것으로 판단된다” “하지만 지방은 미분양이나 비교적 입주물량이 원만해 전세가격 하락이 이어지는 지역도 동시에 나오고 있기는 하다”

함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)

- 정부는 집값 폭락이나 급등을 막기 위해 어떤 역할을 해야 한다고 보나?

“2027년 3기 신도시 본격 준공 이전인 2025~2026년 주택 공급 부족 간극을 메울 공급 방안을 마련하고 시장에 지속적 주택 공급 시그널을 줄 필요가 있다고 본다” “요즘 주택담보대출 금리가 3%대로 하락한 데다 연내 금리 인하에 대한 기대가 높은 상황이라 시장의 금리 인하에 대한 과도한 낙관론을 관리할 필요가 있다고 본다. 일례로 DSR 제도의 강화나 상환능력 하에서의 부채 관리 등이 필요해 보인다” “2025년은 전 년에 비해 아파트 입주가 감소할 예정이라 전세가격 시장 모니터링과 비아파트 공급을 통한 임대차 공급 확대를 병행할 필요가 있어 보인다”


- 이런 와중에 미분양 가구는 계속해서 늘고 있고 있다. 특히 대부분의 미분양이 지방에 남아 있어 심각성을 더하고 있다. 특히 올해 들어 미분양 가구 수는 줄어든 적이 없는 것으로 파악됐으며, 수도권 양극화는 앞으로 지속될 것이라는 전망이 지배적이다. 앞으로 미분양 문제는 어떻게 될 것으로 보나.

“전국 미분양 중 지방 미분양이 5만7000가구 정도로 상당량을 차지하고 있다. 최근 회복세를 탄 수도권과 달리 미분양 적체, 인구 공동화 우려, 분양시장 위축 등이 이어지고 있는 지방은 가격 조정이 지속되고 있는 상황이다” “요즘 서울 내에서도 강남3구 아파트와 비 강남권 아파트 간 가격 격차가 벌어지고 있으며, 강남3구 1채로 기타 서울 내 지역 아파트 2채를 구입할 수 있는 상황에 이르렀다. 단순히 지방과 수도권 등 이분법적 지역 구분을 넘어 수도권 내, 서울지역 내에서도 자산가격 상승과 거래 수요의 적극성이 지역별로 차별화되는 양상이다” “과거 집값 대세 상승기엔 영끌 및 패닉바잉 등으로 전국 대부분의 집값이 동반 상승하는 분위기였지만 시장 침체기 또는 조정기엔 수요자의 자산선택이 제한되고 가격 민감도가 커지며 대기수요 높은 지역으로 차별화되는 양상이 커지는 영향 때문으로 분석된다. 당분간 이런 흐름이 지속될 것으로 전망된다”


- 갈수록 심각해지고 있는 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 문제는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠까.

“정부가 지난 5월 14일 부동산PF 연착륙 대책을 내놓았는데 부실 사업장이 약간 더 늘어날 수는 있지만 시스템 리스크로 확산하지는 않을 것으로 예상된다” “일단 해당 대책이 사업장 평가등급 세분화와 구체화 등을 담은 ‘PF 사업성 평가기준’이 개선되며 사실상 민간금융회에서 명확한 가이드라인을 제시하고 PF대출 사업장의 옥석고르기도 본격화할 전망이다. 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장 등 부실자산들은 상당부분 정리가 불가피할 것으로 판단된다” “그러나 장기적으론 부실자산과 재구조화가 필요한 사업장, 정상사업장이 각각 분리되며 정상사업장은 자금공급이 강화되고 공사착공으로 이어지며 부동산시장의 인허가, 착공 감소 우려를 줄이고 향후 부동산 공급시장 개선에도 도움을 줄 전망이다”


- 올해 서민들의 내집 마련을 위한 전략은 어떻게 짜야 하나?

“당분간 저금리 단기 도래가 쉽지 않고 지방 등 일부 지역은 매매가격이 하락하고 있으므로 매입하더라도 자기자본 비율을 높여 대출 비율이 낮추고 장기보유를 통해 경기변동의 리스크를 피할 필요는 있어 보인다” “무주택자는 경매, 급매, 분양 중 수도권 위주로 가격 만족도가 높은 선택지를 고르시면 좋겠다. 총대출 비중은 매입주택 가액의 30% 미만이 좋다고 본다. 요즘 집합건물 매도자의 매각 패턴을 보면 2년 미만 단기거래가 줄고, 아파트의 외지인 매입비율도 호황기보다 감소했다. 원정투자나 무리한 갭투자, 단기거래를 지양하는게 좋다”

 

함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)

◇ 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 

 

지난 2012년 부동산114 리서치센터장을 역임하며 본격적으로 부동산 업계에 이름을 알렸다. 이후 다수의 신문·방송에 고정출연했다. 지난 2017년에는 서울시 주택시장 전문가 자문위원으로 활동했으며 같은 해 대한주택건설협회 정책위원회 위원으로 일했다. 이후 2020년에는 LH 부동산 시장동향 상시 진단 자문위원 지난 2022년에는 서울시 지방세 세수추계 자문위원, 한국은행 경기본부 금융소비자 자문단 위원 등 공공 부동산 정책에 관한 자문도 했다.

 

최근에는 한국자산관리공사(캠코) 발전자문위원회 위원 위촉됐으며 국무조정실 주최 간담회 부동산전문가 자문, 기획재정부 부동산정책팀 주최 간담회 부동산전문가 자문, 국토교통부 주택정책과 주최 간담회 부동산전문가 자문위원을 역임했고 지난 2018년부터 2024년까지 직방 빅데이터랩장으로 일했다. 현재는 우리은행 부동산리서치랩장으로 재직중이다.

장원석 기자 one218@viva100.com