올해 2월, 은행에서 경기 화성시 봉담읍의 한 근린상가 근저당권을 매입한 ‘유동화전문유한회사(금융기관의 부실채권이나 토지 등의 자산을 양도받아 이를 기초로 증권을 발행·판매할 목적으로 설립된 일시적 특수 목적회사, 일종의 페이퍼컴퍼니)’. 이 근린상가의 감정가는 13억7000여만원. 최저매각가는 7억6000여만원이었다.
이 유동화회사는 9억원에 ‘단독입찰’해 낙찰자로 선정됐다. 이들이 의도적으로 낙찰가를 높이기 위해 낙찰예상금액보다 낮은 가격으로 입찰하는 것을 ‘방어입찰’이라고 한다.
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결과적으로 이 유동화회사는 ‘제 꾀에 제가 넘어간 것’이었다. 해당 근린상가는 4층 건물에 사무실, 학원 등이 입점해 있었다. 하지만 이들에게 받는 보증금은 6000만원, 월세는 고작 180만원이었다. 이와 비슷한 지역 6억5000만원짜리 상가의 보증금이 1억원, 월세가 500만원 가량인 것을 감안한다면, 수익률이 지나치게 낮다. 낙찰가를 높여 이득을 취하려다 수익률이 낮은 ‘애물단지’를 떠안게 된 것.
결국 낙찰자인 유한회사는 낙찰대금을 납부하지 않으려 ‘경매취하’를 했다. 경매비용 1000여만원만 날린 채 손을 뗀 것이다.
최근 부실채권(NPL, Non Perfoming Loan)이 경매시장의 ‘블루오션’으로 각광받으며 많은 투자자들이 몰리고 있다. 부동산업계에 따르면 올해 경매시장에서 NPL이 차지하는 규모는 20조원에 이른다. 작년 17조원에 비해 3조원 가까이 규모가 커졌다.
NPL투자는 은행이 경매에 내놓은 부실채권 부동산 물건을 유동화전문유한회사에 팔고, 이들이 다시 개인투자자들에게 경매로 넘기는 방식이다. 유동화회사는 일종의 경매 ‘도매상’이라고 보면 된다.
기본적으로 일반경매와 NPL 투자의 원리는 같다. 하지만 수익을 내는 방법은 약간의 차이가 있다. 경매로 수익을 얻을 수 있는 이유는 시세보다 낮은 가격에 산다는 점에 있다. 따라서 낙찰받은 물건은 내 소유로 보유한 뒤 시세 차익을 남기고 팔아야 하는 것이다.
NPL 투자로 수익을 내는 것은 직접 부동산 물건을 사는 것이 아니라 부실한 ‘채권’을 사는 것이기 때문에 ‘배당금’을 받아 현금을 확보하는 방식이다. 다시 말해, NPL 투자는 경매로 들어가는 물건의 ‘빚 잔치’에서 1순위로 배당 받을 수 있는 권리(채권)을 매입하는 것이다. 때문에 낙찰가가 ‘높으면 높을수록’ 수익률이 올라간다.
낙찰가가 채권을 사온 금액보다 낮아질 것으로 예상된다면 차라리 직접 경매에 참여해 물건을 받아오는 것이 손해를 줄일 수 있는 방법이다. 이를 위해선 경매 입찰 날짜가 잡힐 때까지 최소 6개월 정도 투자 기간을 보고 경매에 들어가야 한다. 유찰이 계속되면 투자 기간도 길어지고 최저매각가도 낮아져 수익률의 감소로 이어지기 때문.
박진혁 다원부동산연구소 대표는 “방어입찰의 여부를 잘 판단하는 것이 NPL 투자의 실력”이라고 강조했다.
NPL 투자를 하다 보면 상가나 근린상가, 공장, 토지 등 팔기 힘든 물건에 투자하라는 권유를 받게 된다. 겉으로 보기에 아파트나 주택보다 수익률이 높게 보일 수 있기 때문이다. 하지만 이는 투자에 실패할 확률이 높은 물건들이다.
박진혁 대표는 “결과적으로 ‘매매차익’을 남겨야 이득을 볼 수 있는 것은 경매나 NPL 투자나 같다”며 “팔릴 수 있는 물건을 최우선적으로 찾는 것이 중요하다”고 조언했다.
권성중 기자 goodmatter@viva100.com
