[비바 2080] 주택과 세금(3) 양도소득세① 과세 대상과 과세 표준

국내외에 있는 주택을 양도해 발생하는 소득이 있는 개인은 누구나 양도소득세 납세의무를 가진다. 국내 비거주자는 국내에 있는 주택의 양도소득에 대해서만, 거주자는 국내외 모든 소유 주택의 양도소득에 대해 납세의무가 있다. 이 때 내국법인의 국외사업장이나 해외현지법인 등에 파견된 임직원 또는 국외에서 근무하는 공무원은 모두 거주자로 보아 과세가 이뤄진다.

◇ 양도소득세 부과 대상 및 양도·취득 시기

소득세법에서 열거하는 토지, 건물 등에 대해 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등을 통해 유상으로 이전하면 과세 대상이 된다. 단, 부수토지를 포함한 주택을 양도하는 경우에는 국민주거생활 안정 등의 사회정책적 이유로 일정 요건에 해당되면 과세 대상에서 제외된다.

주택의 양도 또는 취득 시기는 대금을 청산한 날이 분명한 경우 대금 청산일이 된다. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우나 대금을 청산한 날이 분명치 않다면 등기부 등에 기재된 등기접수일이 된다. 장기할부조건으로 양도했을 때는 소유권이전등기 접수일이나 인도일 또는 사용수익일 가운데 빠른 날이 양도 또는 취득시기가 된다.

자신이 건축한 건축물일 경우 사용승인서 교부일이 기본이 된다. 상속 또는 증여로 취득했다면 상속개시일과 증여받은 날이 기준일이 된다. 공익사업으로 수용되는 경우엔 대금을 청산한 날, 수용의 개시일, 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 기준이 된다.

◇ 과세 표준

양도차익은 양도가액에서 취득가액, 자본적 지출액, 양도 비용 등 필요경비를 뺀 금액을 말한다. 여기서 양도가액이란 양도·양수자 간 ‘실거래가액’을 의미한다. 실거래가액 확인이 어려운 경우라면 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 본다.

자본적 지출액은 용도 변경이나 엘리베이터·냉난방 장치 및 피난시설 등의 설치 등을 위해 지출한 수선비, 주택 관련 쟁송에 투입된 소송비용이나 화해비용, 부득이한 사유로 인해 건물을 재건축한 경우 그 철거 비용, 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금, 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금 등을 말한다.

이렇게 계산된 양도차익에서 장기보유특별공제액을 뺀 것이 양도소득금액이다. 이 금액에서 다시 기본공제를 제한 것이 양도소득 과세표준이 되고, 여기에 세율을 곱하고 누진 공제를 뺀 금액이 최종적으로 양도소득 산출세액이 된다. 한편 부동산 매매계약이 해약되어 그로 인해 지급하는 위약금 등은 양도차익 계산 시 필요경비로 공제하지 않는다.

양도비 등은 주택을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이다. 신고서 작성비용 및 계약서 작성 비용, 공증 비용, 인지대 및 소개비, 명도 비용, 매각 차손 등이 모두 포함된다.

배우자 등에 대한 양도소득 필요경비 계산 시 특례도 있다. 거주자가 양도일로부터 소급해 10년(2022.12.31 이전 증여분은 5년) 이내에 배우자 또는 직계비속으로부터 증여받은 주택 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 필요경비가 있으니 잘 따져보는 것이 좋다.

감정가액 또는 환산취득가액을 적용해 가산세를 부과하기도 한다. 예를 들어 주택을 신축 또는 증축하고 그 주택의 취득일 또는 증축일로부터 5년 이내에 주택을 양도하는 경우를 보자. (증축의 경우 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 경우로 한정). 이 때 취득가액을 감정가액 또는 환산취득가액으로 하는 경우에는 주택의 감정가액 또는 환산취득가액의 5%에 해당하는 금액을 양도소득 결정세액에 더한다.

1세대 1주택인 고가주택의 환산취득가산세를 알아보자. 토지분을 제외한 실거래가액으로 양도가액이 16억 원인 고가 주택인데 실지거래가액으로 취득가액이 확인되지 않는 경우다. 취득 당시 기준시가는 3억 원, 양도 당시 기준시가는 10억 원이다. 먼저 환산취득가액은 (16억×3억/10억)으로 계산해 4.8억 원이 된다. 이를 적용해 4.8억×(5/100)으로 계산해 0.24억 원의 가산세가 계산된다.

이의현 기자 yhlee@viva2080.com