[창간1주년] 전문가 3인 좌담회… 부동산시장 어떻게 변화할까

올 상반기 유례 없는 활황기를 보낸 우리나라 부동산 시장이 다시 한번 변화의 기로에 섰다. 불 붙은 분양시장이 주택 매매거래를 견인한 데 이어 기존 주택들의 매매가도 완연한 상승세에 올라있다. 최경환 경제팀이 공격적으로 진행한 부동산 시장 부양 정책은 성공적이라는 평가를 받고 있지만, 이제는 '주거복지'에 힘을 쏟을 때라는 지적도 일고 있다. 이에 브릿지경제는 함영진 부동산114 리서치센터장, 김규정 NH투자증권 부동산위원, 박상욱 우리은행 부동산팀장 등 3인의 부동산 전문가들과 함께 향후 부동산 시장에 대한 몇 가지 제언을 하고자 한다. 

(왼쪽부터)김규정 NH투자증권 부동산 위원, 박상욱 우리은행 부동산팀장, 함영진 부동산114 리서치 센터장

◇ 올 상반기, 모처럼 만의 주택경기 호황으로 공급자(건설사)와 수요자들의 윈윈(Win-win)이 가능했다. 그렇다면 앞으로 국내 주택시장에서의 ‘변수’는 무엇일까?

△ 박상욱 우리은행 부동산팀장(이하 박) = 현재 주택시장의 분위기가 하반기까지 이어지는 데는 큰 무리가 없어 보인다. 미국의 기준금리 인상이 연중 단행될 것이라고 예측되고 있지만, 한국은행이 움직일 때까지 시간이 걸릴 전망이어서 당장 우리나라 시장에 영향은 적을 것. 전세난도 지속되고 있어 당분간 전세살이에서 내 집 마련으로 나서는 수요자가 시장을 주도할 것으로 보인다.

다만, 정부가 지난 7월 발표한 ‘가계부채종합대책’이 내년부터 시행되기 때문에 대출 문턱이 높아진 수요자들의 구매심리가 줄어들 가능성도 있다.

△ 김규정 NH투자증권 부동산위원(이하 김) = 강남권 재건축 이주가 본격화로 인한 인근 지역 전세난 심화로 수도권 주택 매매·분양시장 분위기가 유지될 것이다. 특히 서울지역은 주택공급이 여전히 부족한 실정이기 때문에 단기간에 급변하지는 않을 듯 보인다. 그러나 상대적으로 수요기반이 취약한 수도권 대형 아파트나 외곽에 위치한 신도시 주택시장은 분위기에 따라 쉽게 주저앉을 수 있다.

△ 함영진 부동산114 리서치센터장(이하 함) = 미국이 연내 금리인상을 단행하더라도 한국은행은 단계적으로 금리를 올릴 것으로 예상된다. 좋던 분위기가 급랭하는 현상을 없을 것. 매매거래량이나 시세가 지난 상반기에 비해 제한적일 수는 있지만, 분위기 ‘유지’는 충분히 가능하다.

△ 박 = 내년이 되면 올 하반기보다 수요자들이 신규분양시장에 더욱 몰릴 가능성이 있다.

△ 김 = 기존주택 매매보다 신규분양에만 수요자들이 집중하는 ‘쏠림현상’이 가장 위험해질 수 있는 상황이다. 최근 건설사들이 책정하는 분양물량의 분양가가 지속적으로 오르고 있지만, 수요자 입장에서는 적은 자지자본비율로 내 집 마련을 할 수 있기 때문에 신규분양을 선호한다. 주택을 ‘상품’으로 본다면, 신규분양 상품이 규제 등에서 더 자유로운 측면이 있다. 그러나 해당 지역, 단지의 가격 적정성, 입주 후 상황에 대해 깊이 고민해봐야 한다.

◇ 내년부터 주택담보대출 시 원리금을 함께 상환해야 한다. 이미 대출을 받아 놓은 수요자들도 재심사를 받아야 하는데, 높은 대출 비율로 집을 샀거나 사려는 수요자들이 취해야 할 바람직한 자세는 무엇일까?

△ 김 = 현재 정부가 수요자들의 대출부담을 더 이상 완화시켜줄 수 있는 재원은 없을 것이다. 진정으로 수요자들의 합리적 판단이 요구되는 때다.

△ 박 = 이 같은 상황에서 가장 유리한 고지를 점한 이들은 지난해~올해 소유 주택을 매각한 다주택자들이다. 내년이 되면 수요자들의 구매심리가 올해에 비해 확연히 떨어질 가능성이 높기 때문에 현재 갖고 있는 집의 시세가 고점 대비 차이가 적다면 매도를 서두르는 편이 낫다.

△ 함 = 정책 측면에서 보자면, 장기적으로 하우스푸어를 줄여나가겠다는 정부의 방향성은 적절하다고 판단된다. 그러나 현재 정책과 같이 급격한 변화를 가져올 수 있는 방식이라면 당장 내년부터 '거래절벽'이 올 수도 있다. '속도 조절'을 위한 보완책이 나와야 하지 않을까 생각한다. 또, 내년까지 내 집 마련을 하지 못한 수요자들에게는 전세난으로 인한 '렌트푸어' 문제도 발생할 수 있다.

△ 김 = 지난해부터 이어져 온 정부의 부동산 시장 부양 정책으로 자산이 불충분한 수요자들도 내 집 마련에 나서고 있는 상황이다. 이런 와중에 '원리금 동시상환'이라는 정책은 수요자들에게 '대출이 안 된다'라는 의미로 받아들여질 수도 있다.

◇ 오는 2017년, 현재 쏟아지고 있는 공급물량들의 입주 시점에 ‘집값’ 상황은 어떻게 될까?

△ 박 = 최근 건설사들의 ‘밀어내기’식 분양 탓에 2017년경에는 공급과잉으로 인한 집값 폭락이 일어날 가능성이 높다. 더욱이 집값을 보장해줄 수 있는 교통, 생활 인프라가 갖춰지지 못한 수도권 외곽 신도시의 경우에는 직격탄을 맞을 것이다. 수도권 외곽 신도시의 주 수요층은 전세난으로 주택구매에 ‘내몰린’ 수요자들이다. 자금 사정에 맞는 집을 찾다 보니 이 지역에 집을 산 것인데, 향후 가격 불안정성이 더욱 커질 우려가 있다.

△ 함 = 입주대란이 일어나기 전까지 집값 상승률은 점차적으로 줄어들 것이다. 중국의 성장률 둔화나 미국의 기준금리 인상, 아시아 국가 디폴트 우려 등 대외적 위협도 존재하기 때문에 속도는 더욱 빨라질 수 있다.

다만, 내년 4월 예정된 총선 전 지역 호재가 속속 발표될 가능성도 있어 내년 상반기까지는 상승세가 지속될 것으로 보인다.

△ 김 = 지난 2000년대 초중반과 달리 현재 주택시장의 집값 상승률은 높지 않은 수준이기 때문에, 투자목적으로 집을 사는 사람이 많지 않다. 최근 수요자들의 대부분은 전세난 때문에 어쩔 수 없이 집을 사게 된 이들이 주로 찾는 ‘소형주택’의 가치는 지금보다 더욱 높아질 것이다.

또한 전세 엑소더스가 지속될 것으로 전망돼 수도권 외곽 신도시의 수요도 꾸준할 것으로 보인다. 그러나 오는 서울 재개발·재건축이 완료되는 2020년경에는 신도시로 이주했던 이들이 다시 서울로 돌아가며 외곽 신도시부터 공실이 발생할 수 있다.


◇ 최근 수도권뿐 아니라 대구, 부산 등 지방에서도 미분양 주택이 늘어나고 있는 실정이다. 향후 주택시장에 큰 영향을 끼칠 전국적인 미분양 주택 추이는 어떻게 될까?

△ 김 = 올해 초부터 ‘집 사자’는 분위기가 형성돼 미분양이 해소되는 양상을 보이다가 최근 다시 증가세로 돌아섰다. 이는 ‘공급과잉’을 경고하는 현상이다. 앞으로 나오는 물량들은 미분양에 대한 위험을 수반하고 있다고 봐야한다.

입주가 본격화되고 있는 지역의 경우 미분양 주택이 발생한다면, 해당 지역 분양권을 구입한 수요자들부터 피해를 볼 것이다. 나아가 주택공급시장 전체에 악영향을 끼칠 우려도 있다.

△ 함 = 과거 2008년 금융위기 당시와 비교해 현재의 미분양 규모는 크게 걱정할 수준이 아니다. 그러나 최근 미분양 주택 증가세로 향후 상황을 미루어 보면, 우려할 만한 사태가 벌어질 수도 있다. 건설사들이 ‘밀어내기’식 공급을 전략적으로 진행하고 있는 영향이 가장 크다. 이 같은 무리한 공급이 내년 상반기까지 이어진다면, 대거 미분양 사태가 가시화될 우려가 있다.

△ 박 = 용인, 김포 등 과거 미분양 발생지역을 중심으로 또 다시 증가세가 보이는 것이 주목해야 할 점이다. 각종 호재가 겹친 화성 동탄신도시에서도 미분양이 발생하고 있는 상황에서 건설사와 수요자들 모두가 2년 후 주택 재고시장을 바라보고 공급·구매계획을 세우는 것이 중요하다.

△ 함 = 대표적으로 대구의 경우 내후년까지 입주가 예정된 물량이 4만가구에 이른다. 현재는 공급부족으로 집값이 천정부지로 뛰고 있지만, 향후 위험이 커질 수 있다.

◇ 강남권 재건축이 본격화되고 있다. 아파트에 투자해서 큰 이익을 얻기 힘든 요즘, 재건축 아파트 투자 전망은 어떨까?

△ 김 = 통상 재건축 단지에 투자하는 방법은 일반분양분 청약과 조합원 지분 매입, 두 가지로 나뉜다. 둘을 비교해보면 조합원 지분을 매입하는 것이 장점이 더 많다. 공급이 많지 않고, 초기에 목돈 부담이 있을 수 있지만, 비용 총액은 일반분양보다 적고 단지 내 입지도 좋다. 

또 최근 전반적으로 아파트 공급가가 폭등했기 때문에, 이전과 같은 단타매매로 시세차익을 노리는 것은 쉽지 않다.

△ 박 = 과거 재건축 단지는 '10년은 묵힌다'는 관념으로 투자가 이뤄져 왔지만, 현재 시장에서는 시간 대비 이익 개념인 '기회비용'의 가치가 높아지고 있어 투자 시기를 잘 가늠해 봐야 한다. 

불확실성이 최대한 많이 해소된 단지에 투자하는 것이 바람직하다. 조합설립단계에 있는 단지 조합 지분을 매입한다면, 투자에 들인 시간에 비해 수익이 크지 않을 수 있다.

◇ 지난해 최경환 경제팀의 9·1 대책 후 1년이 지났다. 정책에 대한 평가가 분분한데.

△ 김 = 9·1 대책은 침체된 부동산 시장을 '부양'하는 데 초점이 맞춰진 정책. 그런 의미로는 엄청난 성공을 거뒀다. 전국적으로 주택거래가 늘어나고 신규주택 공급도 활성화됐다. 그러나 동시에 늘어난 재고주택은 부작용으로 볼 수 있다.

△ 박 = 지난해와 비교하면 시장의 분위기 자체가 반전됐다. 신규분양물량도 쏟아졌고, 금융적 지원을 통한 수요자들의 내 집 마련도 활발해지는 등 분야를 가리지 않는 정책을 내놓았다. 앞으로는 부양된 부동산 시장에서 발생한 부작용을 다듬는 정책이 필요하다.

◇ 서민들의 '주거복지' 실현을 위한 바람직한 주거정책은 어떤 것이 있을까?

△ 함 = 주택 대량공급의 시대는 저물었다. 도시화, 주택 보급률, 수요자 의식수준 등을 고려했을 때, 경제규모에 비해 수준 이상의 공급이 이뤄진 것이 현실이다. 이제는 '질적 확보'가 핵심이다. 근본적으로 도심의 재생을 고민해야 할 때다. 자족기능이나 지역의 재정착률 등을 강화하려면 '문화 인프라'가 필수다. 도심 경쟁력의 원천이 교통과 생활편의에서 문화로 옮아간 것이다.

△ 박 = 최근 젊은 세대는 첫 자산을 부동산으로 마련하는 경우가 많지 않다. '자가'가 아닌 '차가'(임대)가구가 기하급수적으로 늘고 있는 현실인데, 임대시장 역량 강화를 위한 정책이 추가적으로 나와야 한다. 이를 위해선 소득 분위, 연령층별 다양한 임대주택군을 확보하는 것이 관건이다. 

◇ 주택 금융 측면에서는 어떨까?

△ 김 = 이번 정부는 공유형 모기지 등의 저금리 상품을 개발하는 데 성공했다. 수요자들의 만족도는 높지 않지만 시도 자체가 의미있는 일이었다고 생각한다. 시간이 지남에 따라 자연스레 선진화 될 것이기 때문이다. 

'시장 정상화'는 성공했지만 '주거복지'는 실패했다는 평가들이 속속 나오고 있다. 실제로 주거취약계층을 위해 정부가 내놓은 임대주택 정책 등은 아직 턱 없이 부족한 수준이다. 

△ 박 = 앞서 정부의 보금자리 정책이 실패로 끝난 가운데, 현재 진행중인 기업형 임대주택(뉴스테이), 장기전세주택(시프트) 등은 유야무야돼선 안 된다. 또한 젠트리피케이션 등의 부작용을 최소화할 수 있는 정책도 개발해야 한다.

◇ 수도권의 경우 교통 인프라는 탁월하지만 주거 인프라는 취약한 경우가 많다. 정부가 도로와 함께 주택도 균형공급 해야 하지 않나?

△ 함 = 정부보다 국민적 합의가 우선해야 한다. 모든 복지에는 정부의 재원이 따르기 마련이어서 모든 것을 지원해 줄 수는 없는 노릇이다. 

어떤 수준까지 주거 인프라를 확대할 것인지에 대해 장기적 로드맵을 그리고 단계적으로 준비해야 한다.

△ 김 = 수요자들이 주택을 보는 시각도 바뀌어야 한다. 여전히 서민들에게 집은 '투자 수단'으로서의 의미가 크다. 때문에 '실거주'를 위한 임대주택 공급이 턱 없이 부족하다. 현재 정부 재원에 한계가 있기 때문에 '뉴스테이'와 같은 민간 주도 임대사업을 활성화시키는 방안이 추가적으로 마련돼야 할 것이다. 민간 다주택자를 끌어들일 제도적 인센티브도 고민할 필요가 있다.

△ 박 = 현재 국내에 존재하는 '주거형태'가 부족한 것도 현재의 낮은 주거복지에 한몫하고 있다. 뉴스테이 정책이 갖고 있는 의미는 좋지만, 아직 현실적으로 부족한 측면이 많다. 부족한 재원을 해외에서 공수하는 방법도 고민해 볼 만하다.

◇ '5주택 소유자'인 A씨. 올 들어 주택거래 증가로 집값이 회복세를 보이면서 A씨는 조금 더 '묵혀뒀다' 집을 처분한다는 계획이다. 전문가들은 A씨에게 몇 가지 제언을 한다.

△ 박상욱 우리은행 부동산팀장 = 왜 지금까지 5가구 씩이나 갖고 있었나? 대다수의 다주택자들은 올 상반기에 보유주택을 처분했다. 내년 '거래절벽'이 예견되고 있는 지금, 집값 상승보다 '거래 여부'부터 고민해야 한다. 다만, 보유한 주택이 중소형 규모라면, 임대사업으로 활용해도 좋다. 정부가 최근 주택 임대사업 유도를 위한 각종 정책을 쏟아내고 있는데다, 실제로 수익형부동산의 대표격인 상가보다 소형 아파트의 평균 임대수익률이 높은 것으로 나타나기도 했다.

△ 함영진 부동산114 리서치센터장 = 요즘 다주택자가 선택할 수 있는 최선은 임대사업이다. 지금 당장 매도할 길이 없다면, 가장 유망한 출구전략으로 '매입임대사업자 전환'을 고민해 보는 편이 좋다.

△ 김규정 NH투자증권 부동산위원 = 어디에 어떤 주택을 갖고 있느냐가 관건이다. 만약 주거 인프라가 좋은 지역의 소형주택을 갖고 있다면, 단기간 처분을 고민하지 않아도 된다. 주택시장의 '변곡점'이 될 내년 상반기를 기점으로 주택의 '양극화'가 더욱 심화될 전망이다. 강남권에 소재한 소형 아파트라면, 재건축 이주 기간 동안 지속적으로 가치가 오를 확률이 높다.

권성중 기자 goodmatter@viva100.com