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| 이호영 부동산센터 대표 |
우연이라도 기존 건축물인 주유소를 철거하고 있는 현장을 지나가다 보면 필자는 아직도 가슴이 뛴다. 이렇게 기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함해 주택이나 기타 건축물을 새로 짓는 행위를 신축이라 한다. 몇 개월 뒤면 새롭게 단장한 빌라나 아파트, 오피스텔, 다가구주택, 또는 상가건물이 들어서게 될 것이다.
일단 신축을 위해서는 땅이 있어야 하는데 건축할 수 있는 땅을 대지라 한다. 대지를 구입하려면 사전에 건축물의 용도를 결정해야 한다. 그 용도에 맞는 대지를 매입을 해야 한다. 이와 반대로 건축주가 기존 대지를 확보하고 있는 경우라면 건축물의 용도를 입지환경이나 토지이용계획에 맞춰 검토한 후 신중히 결정해야 한다.
모든 건축물을 아무 곳에나 건축할 수 없다. 용도지역이나 용도지구에 따라 건축이 가능한 용도를 달리 정하고 있기 때문이다. 도시는 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 나뉘고 다시 13개 지역으로 세분되는데 각각의 건축용도를 달리 정하고 있다. 또한 미관지구 내에서도 건축기준이 달라져서 건축주가 계획하거나 원했던 건축물이 가능한지를 확인한 후에 대지를 구입해야 한다. 공동주택만을 신축하려고 하는데 상업시설(근생)을 반절 이상 넣어야만 되는 땅이라면 아무런 소용이 없지 않은가.
건축을 계획하는 예비건축주라면 ‘무엇을 지을 것인가’를 제일 먼저 선택해야 한다. 건물의 용도결정은 이렇게 건축주마다 땅을 매입하느냐 마느냐에 신중을 기하게 하는 요소다. 막연히 건축하겠다는 생각으로 아무 부지나 매입하게 된다면 낭패를 보기 십상이다. 만일 원룸을 짓는다면 ‘가까운 지하철역이 부지에서 몇 분 거리인지. 편의시설은 얼마나 가까운지’ 입지를 먼저 생각하게 된다.
다음은 건축할 수 있는 땅을 대지라 했다. 대지라 해서 모두 건축할 수 있는 것도 아니다. 건축할 수 있는 대지는 접도요건을 갖춰야 하며, 대지가 아니더라도 건축할 수 있는 지목인지도 확인한다. 부지매입은 부지가 건축허가에 저촉 사유가 있는지 설계사무소와 해당 지자체를 통해 꼭 확인해야 한다. 부지 주변에 동서남북으로 새로 신축한 건물의 유무와 해당 부지의 지반상태를 알아본다. 주인이 몇인지, 세입자 임대 내역과 명도문제는 없는지, 각종 등기권리관계 서류와 토지이용계획 확인원이나 건축물·토지대장 등 각종 공부를 중개업소를 통해 꼼꼼히 살펴본 후 계약해야 한다.
마지막으로 건축예정부지의 수지분석과 타당성검토다. 계획도면이 나오면 설계개요 및 면적표 등으로 건축물의 용도와 층수, 면적 등의 산출된 자료를 가지고 이미 확보한 부동산 시장(분양·임대) 분석 자료를 비교해 충분히 검토하며 그 건축사업의 타당성 여부를 판단해야 한다.
이호영 부동산센터 대표
