[비바 2080] 주택과 세금(3) 양도소득세⑥ 다주택자 중과세

다주택자들에게 있어 가장 큰 이슈 중 하나가 ‘양도세’다. 하지만 본의 아니게 다주택자가 된 사람들에게는 일정 요건 하에 적지 않은 특례 및 세 감면 조치가 뒤따른다. 이 때 주택 수를 판단하는 기준도 잘 살펴야 한다.



◇ 다주택자 중과제도

다주택자가 조정지역 내에 있는 주택을 2018년 4월 1일부터 2021년 5월 31일까지 양도한 경우에는 2주택자는 기본세율의 10%, 3주택자 이상은 20%를 더해 과세했다. 장기보유특별공제도 적용되지 않았다.

하지만 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 2주택자의 경우 20%, 3주택 이상은 30%로 더 높은 중과세율이 적용되었다. 다만, 다주택자라도 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에만 중과세율이 적용되었다. 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 양도하는 주택에 대해서는 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 제외시켜 주었다.

1세대 3주택 이상을 보유한 경우에도 일정 요건을 갖추었다면 주택의 범위 산정 때 주택 수 계산에 산입하지 않고 중과세율 적용대상에서 제외해 준다.

첫째, 양도 당시 기준 시가가 3억 원 이하인 주택이다. 다음은 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득한 주택인데, 분양사업자가 양도한 주택이고 양수자가 최초로 매매계약을 체결하고 매매계약 체결 전 입주사실을 없어야 혜택을 받을 수 있다. 이 때 전용면적 60㎡ 이하 소형 신축주택이거나 준공 후 미분양 주택이어야 중과세율이 적용되지 않는다.

◇ 주택수 계산과 중과세율 적용 배제

주택 수 계산에는 산입하지만 중과세율을 적용받지 않는 경우도 있다. 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판단할 때, 양도 당시에 시준시가가 3억 원 이하인 주택은 주택 수에 포함시키지 않는다. 또 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득한 주택 가운데 분양사업자가 양도하는 주택, 혹은 양수자가 최초로 매매계약을 체결하고 그 전에 입주사실이 없는 주택은 중과세율 작용대상에서 빠진다.

여기에 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택으로 취득가액이 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하인 주택 가운데 아파트가 아닌 주택이라면 주택수 산입에서 제외된다. 전용면적 85㎡ 이하 취득가액 6억 원 이하의 비수도권 주택 중 준공 후 미분양 된 경우도 같은 혜택을 받는다.

반대로 주택수 계산에는 산입하지만 양도 시 중과세율을 적용하지 않는 주택도 있다. 사업자등록과 임대사업자등록을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록해 임대하는 주택, 양도소득세가 감면되는 임대주택으로 5년 이상 임대한 국민주택, 장기 사원용 주택 등이다.

여기에 공익사업용 토지 등에 대한 양도세 감면 주택과 지방미분양 주택, 문화재 주택, 어린이집으로 사용한 주택, 저당권 실행 등으로 취득한 주택 등도 중과세 대상에서 제외된다.

◇ 분양권에 대한 중과세

2021년 6월 1일 이후 분양권(조합원입주권)을 양도하는 경우에는 조정대상지역에 관계없이 보유기간에 따라 1년 미만이면 70%, 1년 이상이면 60%가 적용된다. 그 전 양도 때는 조정대상지역 내 소재 주택이라면 50%의 세율이 적용되었고, 조정대상지역 외 지역에서는 1년 미만이 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 기본세율이 적용되었다.

양도세가 중과되지 않는 분양권의 범위도 따로 정해져 있다. 조정대상지역의 공고일 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우다. 또 1세대가 보유한 주택이 없는 경우로, 양도 당시 양도자가 속한 1세대가 다른 주택의 분양권을 보유하고 있지 않아도 대상이 된다.

이 때 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로, 양도자가 30세 이상이거나 배우자가 있어야 한다. 양도자가 미성년자라면 제외되며, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우는 포함된다.

박성훈 기자 shpark@viva2080.com