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| 강성태 조합추진위원장 |
국토교통부는 지난 2016년 물류시설개발 종합계획 변경고시를 통해 시흥유통상가를 도시첨단물류단지 개발 시범단지로 선정했다. 급속하게 팽창하는 물류 환경에 대비하기 위해 도심 첨단 물류단지의 복합 개발이 절실하다고 판단한 것이다.
당시 물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률(이하 ‘물류시설법’)에는 사업시행자로 상법상의 법인만이 개발을 추진 할 수 있고, 법인 방식은 개발 이익이 법인에 투자한 투자자와 지분율에 따라 나눠 갖도록 되어 있었다. 이에 토지등소유자에게 개발이익 100%가 귀속 될 수 있는 조합을 시행자로 추가하는 법 개정 필요성이 제기되었다.
이에 시흥유통상가 내에서 재개발을 추진 중인 조합추진위원회(위원장 강성태)는 2019년 12월에 추진위원회를 설립한 이후로 토지등소유자들이 요구하는 ‘조합 방식’과 모든 시설을 입체환지해 줄 수 있는 ‘입체환지’ 방식으로 추진하기 위해 사업시행자로 ‘조합’을 추가하는 법안 개정을 직접 주도해 발의했다.
입체환지 관련 조항 개정에도 힘써 약 2년 4개월에 걸쳐 관련 법 개정 추진을 완료했다. 덕분에 입법예고 기간을 거쳐 2024년도 2월 17일부터 토지소유자들이 합법적으로 도시첨단물류단지 개발사업을 추진 할 수 있게 되었다. 무엇보다도 토지등소유자들이 원하던 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등의 모든 지원시설도 제약 없이 환지(분양) 받을 수 있게 되어 사업추진에 탄력이 붙을 것으로 기대된다.
조합추진위원회에서는 본격적인 개발 추진을 위해 도시첨단물류단지 개발계획 수립과 함께 서울시와의 개발(안) 협의를 위해 합법적인 단체(조합) 구성이 필요하다고 보고, 그 첫 단계로 조합 설립과 조합설립 인·허가를 위한 ‘조합설립인가 신청 동의서’ 접수를 시작할 예정이다.
조합설립 인가를 받으려면 도시첨단물류단지 예정지역의 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자와 그 지역의 토지 소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
조합추진위원회는 그 동안 사업비의 최소화를 위해 자체 노력으로 업무를 진행해 왔다. 그러나 조합 설립, 실수요자 검증, 물류단지 개발계획수립(지구단위 계획) 등 본격적인 업무진행을 위해 지명경쟁 방식을 통해 업무대행사를 선정했고, 2024년 7월 29일 업무협약식을 거쳐 8월 24일 금천구청 대강당에서 사업설명회를 가질 예정이다.
이로써 조합방식의 도시첨단물류단지개발사업을 위한 대장정의 첫발을 내디딤과 동시에 시흥유통상가 복합개발을 위한 시동도 걸리게 되었다.
현재 시흥유통상가의 관리단 역할을 하고 있는 시흥유통관리주식회사의 대표이사도 올해 주주총회에서 새로 선임되었고, 시흥유통상가의 재개발을 적극 지원한다는 사전 공약도 제시되었다. 특히 서울시 서남권 대개조 개발계획발표에 따라 준공업지역 내 공동주택용지 용적률 250%를 400%로 확대하는 내용으로 서울시 도시개발조례까지 개정되어 사업 성공 기대감이 더욱 크다.
사실 이전에도 복합개발에 있어서는 용적률을 400%까지 적용을 받을 수 있었기에 사업 수지에는 큰 개선이 되지 않지만, 공동주택용지의 분리 개발을 통한 안락한 주거환경을 구축하는 데에는 이번 용적률 완화 조치가 적지 않게 기여할 수 있을 것으로 기대된다.
조합추진위원회는 하지만 아직도 개발에 부정적인 요소들이 상존하고 있어 이를 개선하기 위해 많은 노력을 기울이고 있다.
도시첨단물류단지 개발사업은 물류시설법과 물류단지 개발지침에 따라 건축 시설들이 시설별 비율에 맞춰 물류시설을 전체 건축면적의 30% 이상, 상류시설(전문상가 등)을 20% 이상, 그리고 나머지 시설 중 지원시설과 공공시설들로 구성해야 한다.
공공기여율도 용적률에 따라 총 토지가액의 21.4%에서 약 24%까지 제공해야 한다. 단지 구성에 있어서도 공공시설로 녹지면적이 2.5% ~ 5% 이내, 도로(15m 이상)가 8% 이상 제공되어야 하는 등 사업수지 악화 요인이 산재한다. 실질적인 용적률 상향이 필요한 셈이다.
인구감소 및 인터넷 몰 활성화로 인한 전문상가 및 근린생활시설들에 대한 수요 감소 추세 등도 사업수지에 부정적인 요소로 작용할 전망이다. 따라서 추진위원회는 이의 개선을 위한 전문 용역을 걸쳐 물류단지개발계획 수립에 반영할 계획이다.
시흥유통상가의 도시첨단물류단지 예정지는 서해안고속도로와 KTX 광명역, 신안산선 석수환승역(개통예정) 등 교통측면에서도 장점이 많다. 서울시 서남권 신성장 혁신거점으로 지역균형발전 및 미래형 일자리 창출을 위한 물류단지와 함께 업무, 상업, 문화, 여가시설 뿐만 아니라 서울시의 부족한 공동주택 공급을 통해 복합 생활 문화 중심기능 보유 단지로 재 탄생하게 될 전망이다.
강성태 추진위원장은 “서울시의 대규모 재개발 가용단지로서 희소성을 가진 시흥유통상가가 서울시 서남권 관문으로서의 랜드마크로서 걸 맞는 성공적인 개발 모델이 되려면, 미래지향적이고 획기적인 개발안과 합리적인 사업성이 뒷받침되어야 할 것”이라고 말했다.
오수정 기자 crystal@viva100.com
