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| 프라임 오피스 시장 거래규모(세빌스코리아 제공) |
글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 발간한 ‘2024년 2분기 서울 프라임 오피스 리포트’에 따르면 2분기 서울 오피스 거래 규모는 약 6303억원으로 , 2014년 3분기의 4844억원 이후 10년만에 분기별 최저 수준의 거래 규모를 기록했다.
주요 원인은 투자 자금 모집 지연 및 펀딩 기간의 증가로, 거래가 종결되기까지 1년 이상이 소요되는 상황이 발생하고 있어서다. 다만, 현재 다수의 대규모 거래가 진행되고 있으며 2024년 전체 오피스 거래 금액은 지난해와 유사할 것으로 보고서는 내다봤다.
2분기 주요 거래 사례로는 아이콘역삼, 위워크타워 등이 있다. 아이콘역삼은 선릉역 인근 테헤란로 이면에 위치하고 있으며, 신세계프라퍼티가 투자자로 참여한 캡스톤자산운용의 블라인드펀드가 지난 4월 매입을 완료했다. 선릉 위워크타워는 위워크가 100% 장기 책임 임차중인 자산으로, 현진그룹이 신한리츠운용으로부터 매입했다.
현재 서울 전 권역에서 오피스 거래가 활발하게 진행되고 있다. 올해 최대 매물이 될 것으로 예상되는 더에셋강남을 비롯하여 코레이트타워, 디타워 돈의문, 남산스퀘어 등의 매각이 진행 중이며, 이 외에도 다수의 빌딩이 매각을 검토 중인 것으로 알려졌다.
이번 조사는 도심업무지구(CBD)·강남업무지구(GBD)·여의도업무지구(YBD) 권역에 위치한 3만㎡ 이상 빌딩 중 여러 조건이 상대적으로 우수한 프라임 빌딩 133개 중 110개를 대상으로 진행됐다.
서울 프라임 오피스의 공실률은 전분기 대비 0.7%p 하락한 3.2%로 집계됐다. GBD의 공실률이 1.6%로 가장 낮았으며, 높은 대기 수요로 인해 공실이 발생하는 즉시 해소되고 있다. CBD의 공실률은 메리츠 강북타워가 준공되며 소폭 상승한 2.1%로 나타났으며, YBD는 전분기 준공된 앵커원과 TP타워에 임차인들의 입주가 시작되며 3.2%p 하락한 7%로 집계됐다.
임대인 우위 기조가 이어지며 임대료 인상률은 소비자물가 상승률을 크게 상회하고 있다. 서울 프라임 오피스 평균 임대료는 평당 11만9600원으로 나타났으며, 렌트프리는 연 0.5~1.5개월 수준으로 전분기와 비슷한 수준이다. 평균 임대료 인상률은 5.7%로, 특히 GBD가 가장 높은 수준의 임대료 상승폭을 보이고 있다.
3분기 CBD의 시그니처타워에 있는 코리아세븐이 강동 이스트센트럴타워로 본사를 이전하여 대형 공실이 발생할 예정이며, GBD에서도 인터파크가 판교로 이전하여 양 권역의 공실률은 상승할 전망이다. YBD는 파크원 타워1의 LG계열사들이 감평 예정이지만, 신한투자증권과 키움증권이 같은 권역 내 TP타워로 이전하며 공실을 해소하여 이를 종합한 공실률은 하락할 것으로 예상된다.
홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 전무는 “기준금리 인하 시점에 대한 불확실성으로 인해 투자자들의 의사결정이 지연되는 모습이 관측되고 있다”며 “다만 여전히 견고한 오피스 임대시장으로 인해 가격 조정폭이 제한적이며, 다수의 거래가 하반기 내 종결될 것으로 보인다”고 말했다.
채현주 기자 1835@viva100.com
