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| 서울주택도시공사. (사진=연합뉴스) |
서울주택도시공사(SH공사)는 17일 부실시공으로 인한 소비자 피해 방지를 위해 공공주택 건설에 후분양제를 도입하고 실제 건설 원가에 기반한 분양가를 책정해야 한다고 주장했다. 이를 위해 분양가를 부풀리는 원인이 되는 기본형 건축비 제도를 즉시 개선하고 분양 원가를 공개하자고 촉구했다.
SH공사는 이날 오전 서울 강남구 본사에서 기자설명회를 열어 부실시공 피해 예방과 고품질 ‘백년주택’ 건설을 위해 전면적인 제도 개선이 필요하다며 이같이 말했다.
현행 주택법(제57조)에 따르면 선분양 주택의 분양 가격은 기본형 건축비에 가산비와 택지비를 더해 산정한다. 이는 분양가를 일정 수준 이하로 제한하기 위해 마련된 분양가 상한제다.
이 제도는 참여정부 시절인 2005년 부활해 2007년부터 민간 아파트까지 적용 범위가 확대됐다. 투기과열지구나 주택가격 상승률 등을 고려해 국토교통부 장관이 지정한 지역에 적용된다.
그러나 주택법과 국토부령인 공동주택 분양가격 산정 규칙에 의해 기본형 건축비에 건축비 가산 비용과 택지비를 합해 분양가를 산정하게 돼 있어 실제 투입된 공사비(건설 원가)와 분양가 사이에 괴리가 발생한다.
실제로 공사가 2005년 이후 분양한 142개 단지의 분양 원가를 분석한 결과 평균 분양가는 360만원/㎡, 건설 원가는 310만원/㎡로 분양 가격과 건설 원가 사이에 50만원/㎡의 차이가 났다.
공사는 평균 13.8%의 분양 이익을 얻었으며 분양 이익에서 택지비는 110%, 건축비는 -10% 기여한 것으로 분석됐다.
즉 평균적으로 분양 이익 50만원/㎡에서 택지비는 55만원/㎡의 이익을 얻었지만, 건축비는 5만원/㎡의 손실이 발생한 것이다.
분양 가격은 2005년 222만원/㎡에서 2021년 600만원/㎡를 기록해 2.7배로, 건설 원가는 2005년 200만원/㎡에서 2021년 394만원/㎡를 기록해 2.0배로 각각 상승했다.
현행 기본형 건축비는 건축비에서 차지하는 비율이 45∼55% 수준으로, 높은 가산 비용과 선택품목 비용으로 인해 기본형 건축비에 기반한 분양 가격 산정기준 역할을 상실하고 있다고 공사는 지적했다.
공사 관계자는 “분양가가 실제 투입된 원가에도 불구하고 근거가 미흡한 기본형 건축비에 기반해 산정돼 분양가를 책정할 때 인정받지 못할 경우 고스란히 사업자 손실로 이어진다”며 “이에 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 만드는 부작용이 생긴다”고 말했다.
이어 “현행 선분양제는 최근 여러 부실·붕괴 사고에서 보듯이 부실시공에 따른 모든 피해가 소비자인 시민에게 돌아간다”고 덧붙였다.
반면 공사가 2006년부터 도입한 후분양제(건축 공정 80% 이후 시점에 분양)의 경우 공사 부실과 지연이 발생해도 이로 인한 손실은 공사가 떠안아 시민에게는 피해가 없다고 공사는 설명했다.
SH공사는 “주택은 일생에 한두 번 구매하는 고가의 상품이나 현행 선분양제 아래에서는 상품을 보고 구입할 수 없는 대표적인 정보 비대칭 상품”이라며 “이를 해소하기 위해 후분양제 도입과 분양 원가 공개가 필요하다”고 주장했다.
SH공사는 2021년 12월 전국 최초로 고덕강일 4단지의 분양 원가 71개 항목을 공개하고 같은 해 12월 분양 원가를 시민 누구나 볼 수 있게 공개하도록 공사 정관을 개정하는 등 건설업계의 분양가 책정 개혁에 앞장서 왔다.
김헌동 SH공사 사장은 “작년부터 분양 원가 공개와 관련해 국토부에 10회 이상 제도 개선을 건의하고 실무 협의를 거쳤으나 현장에서는 반영되지 않고 있다”며 “부실시공 피해 예방과 분양시장의 투명성 확보를 위해 후분양제 도입과 원가 공개가 필요하며 실제 건축비를 근거로 할 수 있도록 기본형 건축비를 개선해야 한다”고 말했다.
장원석 기자 one218@viva100.com
