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| 이호영 부동산센터 대표 |
M씨는 노후대책으로 꼬마빌딩 신축을 앞두고 있다. 신축하려고 하니 여기저기서 건축업자들이 찾아오기도 하고 인근 부동산에서 소개도 많이 받게 된다. M씨에게 제안돼 들어오는 계획도면이나 공사비 견적도 모두 제각각이다. 층수 등 건물규모도 다르고 공사비도 전부 달랐다. M씨는 여러 사람을 만나다 보니 배가 산으로 가듯 고민만 더 늘은 셈이다.
M씨는 서울시 제2종일반주거지역에 대지를 200㎡(60.5평)을 가지고 있다. 제2종일반주거지역에서는 대지면적에 따라 용적률은 200%, 건폐율은 60%까지 신축이 가능하다. 따라서 용적률산정용 연면적은 400㎡(121평), 건축면적은 120㎡(36.3평) 이하로 건축이 가능하다. 하지만 M씨는 건축물의 규모를 아직 정하지 못했다.
만일 M씨가 바닥면적을 60㎡(18.15평), 80㎡(24.2평), 100㎡(30.25평)로 정해 계획하게 되면 앞의 용적률산정용 연면적을 바닥면적으로 각각 나눠보면 6.6층·5층·4층 건물이 만들어질 수 있다는 결론이다.
개략적으로 평당 건축비를 500만원이라 정하자. 연면적이 동일하다 하니 주먹구구식으로 평당 건축비를 계산해보면 연면적 400㎡(121평)에 500만원을 곱하면 총 6억500만원이 나온다. 4층·5층·6층 건물 모두 6억500만원으로 동일할 수밖에 없다는 말이다. 이는 실제 들어가는 공사비와 전혀 다르며 정확한 건축비 계산이 아니기 때문이다.
우선 골조공사 중에도 레미콘과 펌프카, 크레인, 지게차 등 장비·운송 등 부대비용부터 모두 다르다. 펌프카만 봐도 공사기간 동안 4층은 최소 5~6회, 5층은 6~7회, 6층은 7~8회를 와야 한다. 따라서 펌프카가 현장에 오는 횟수에 따라 공사기간도 당연히 늘고 제비용도 늘어난다.
요즘 신축하는 5층 건물은 건축주의 선택에 따라 승강기를 설치할 수도 있다. 승강기는 제조회사와 수용능력과 층수나 높이에 따라 가격이 천차만별이다. 기본 설치비용(5스톱, 6인승 기준)이 최소 4800만원을 넘는다. 약 5000만원을 연면적으로 나눠보면 평당 41.3만원이 나오는데 승강기 유무에 따라 최소 40만원이란 단가 차이가 난다. 평당 건축비로 계약했던 건축주들은 나중에 계산기를 두들겨보니 오차가 심했다고 이구동성으로 말한다. 계획단계에서부터 충분한 수지분석을 통해 설계사무소로부터 건축허가도면, 수량산출서와 내역서 등을 반드시 확보해 시공업체별로 공사견적을 봐야 올바르다. 또한 견적서의 내용에 빠진 것이 있는지 밤을 새더라도 꼼꼼하게 항목별로 체크해야 할 것이다.
이호영 부동산센터 대표
