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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
지난 2021~2022년에 사이에 고점을 찍은 주택가격은 지역에 따라 적게는 10~20%, 많게는 30~40%까지 하락했다. 주택가격이 더 떨어 질 것이라는 주장과 반등할 것이라는 주장이 팽팽하게 대립하고 있다. 향후 주택시장은 공급 위축과 전세수요 증가로 시장이 불안해 질 것이라는 점은 전문가들의 공통된 의견이다.
부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만3786가구로 지난해 3만2759가구보다 27.4% 감소할 것으로 예상된다. 또한 전국적인 입주물량은 올해 35만3000여가구에서 내년에는 24만가구로 급감할 것으로 전망되고 있다. 그리고 전세가격 상승세는 1년 가까이 지속되고 있으며, 전세사기 등의 여파로 서민 주거사다리 역할을 했던 연립주택, 다세대주택, 다가구주택 등의 신규공급이 급감하고 있어 아파트 선호현상은 가속화 될 것으로 보고 있다.
최근 몇 년간 공급 위축으로 매매시장이 조금씩 들썩이고, 전세가격은 상승하고 있어 실수요자들은 내 집 마련을 고려해 봐야 할 시점이다. 지난 몇 년간 주택시장은 지역에 따라 10~40% 정도의 하락기를 거쳤기 때문에 또 다른 악재로 가격이 하락하더라도 미미한 수준일 것으로 보인다. 현재로서는 하락에 대한 리스크보다 상승에 대한 기대이익이 더 큰 상황이다. 실수요자들이 내 집 마련을 실현하는 방법은 여러 가지가 있다.
먼저, 가장 좋은 방법은 청약 통해 공공분양을 받는 방법이다. 공공분양은 주변시세보다 저렴하게 공급되기 때문에 입지와 주거환경이 좋은 곳을 고르면 시세차익을 얻을 수 있다. 특히, 정부가 추진 중인 뉴홈 나눔형, 선택형, 일반형을 노리는 것이 좋다. 그 중 뉴홈 나눔형은 건물만 분양하는 토지임대부 주택으로 시세의 70% 이하의 저렴한 가격으로 저리의 모기지 대출을 지원받을 수 있다. 5년 거주 후 매도할 경우 시세차익이 생기면 수분양자와 공공이 7대 3의 비율로 이익을 나누는 구조이다. 뉴홈 나눔형은 분양가격이 5억원대로 저렴하고, 대출금리가 1~3%로 낮고, 초기부담이 적다는 장점이 있고, 이익을 공유한다는 점에서 인기가 높다
다음으로 경매를 통해 내 집 마련을 하는 것이다. 경매물건은 시세의 70% 수준의 감정 가격으로 나오기 때문에 수요자들에게 인기가 높다. 문제는 입지가 좋고, 시세차익이 많은 경매물건은 경쟁이 치열하여 시중시세보다 더 높게 낙찰되는 경우가 있다. 뿐만 아니라 권리분석이 복잡하고, 명도의 어려움이 있어 전문가의 도움을 받는 것이 좋다.
그리고 인근시세보다 저렴한 급매물을 매입하는 방법이다. 현재 매매시장은 전 고점에 비해 가격이 많이 하락해 있어, 급매물을 잘 골라 내 집 마련을 하면 손해 없는 선택이 될 것이다. 현재 시중에 나와 있는 급매물의 경우 큰 조정을 거쳤기 때문에 돌발변수가 등장해 가격이 더 떨어지더라도 손해를 최소화 할 수 있다.
마지막으로 입지가 좋은 미분양 아파트를 매입하는 방법이다. 미분양 아파트들은 잘만 고르면 각종 세금혜택, 발코니 무료 확장, 중도금 무이자, 입주비용 지원 등 다양한 혜택을 받을 수 있다. 주의해야 할 점은 미분양 아파트들은 분양가격이 너무 높아 실수요자들이 매입하기에는 부담이 되는 가격인 경우가 많다. 따라서 매입 전에 반드시 대출과 자금동원 능력 등을 꼼꼼히 따져보고 계약하는 것이 좋다.
향후 주택시장은 금리변동과 수급상황 및 전세시장 움직임 등에 따라 유동적으로 움직일 것이다. 전문가들을 올 하반기가 내 집 마련의 적기라고 전망하고 있어 실수요자들은 내 집 마련을 고려해 봐야 할 시점이다. 지난 2년 동안 큰 폭의 조정을 거쳤기 때문에 만약 악재로 시장이 하락하더라도 하락폭은 제한적일 것이다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
