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| 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자) |
해가 바뀐 이후, 당연하게도 시장 전망 기사들이 나왔다. 올해는 전문가 90% 이상이 전세가격 상승 전망을 내놓고 있다. 그러한 주장의 배경으로 보통 아파트 공급 급감이 언급된다. 올해 아파트 공급이 크게 감소하니 전세가가 상승할 것이고, 매매가 또한 밀려 올라갈 수 있다고 주장하기도 한다. 과연 정말 그런 것일까?
작년 중순에는 2024년 서울 아파트 입주물량이 7000가구로 2023년 대비 77% 감소할 것이라는 기사가 있었다. 그리고 올해 초에는 2024년 입주물량이 1만1000가구 정도라는 기사가 나왔다. 그러나 현 시점에 부동산 프롭테크 부동산지인의 집계 수치를 보면 올해 입주물량은 2만가구 정도로 표시된다. 공급이 적다더니 왜 시간이 흐를수록 계속 입주물량 수치가 올라가는 것일까?
원인은 집계 방식에 있다. 보통의 집계 기관들은 입주자모집공고가 나오고 분양이 된 현장들을 기준으로 입주물량을 산정한다. 즉, 착공도 했고 입주시점도 정해져 있으나 분양가 규제 및 분양시점 조정 등으로 후분양 예정인 곳들은 누락되는 문제가 발생한다.
올해 입주 예정이지만 아직 분양하지 않은 현장들로 반포동 래미안원펜타스, 둔촌동 더샵둔촌포레 등이 있고 이 물량들이 2000가구가 넘는다. 또한 2025년 입주 예정이었던 올림픽파크 포레온이 올해 11월로 입주를 앞당기면서 결론적으로 올해 입주물량은 3만4000가구를 넘길 예정이다. 2022년, 2023년 입주물량이 각각 3만6000가구, 3만9000가구였던 것을 감안하면 급감이라고 볼 수는 없다.
위와 같이 이미 착공했으나 분양하지 않은 물량을 반영하면 2025년 서울 아파트 입주물량은 대략 3만1000호를 넘어갈 예정이다. 뒤늦게 반영되는 단지들과 올림픽파크 포레온의 입주시기 조정을 감안했을 때, 올해와 내년 물량은 2022년과 2023년보다 소폭 감소한 수치가 될 것이라는 결론이 나온다.
기사 내용대로 공급 급감이라고 생각했는데, 의외의 결과이지 않은가? 공급 문제가 대두되는 시점은 당장이 아니라 PF 문제 등으로 인해 착공이 급감한 2023년 물량이 입주로 이어지는 2026년쯤이 되어야 할 것이다.
위 상황을 보았을 때, 전세시장은 올해 상반기에 양호한 흐름을 보이다가 올림픽파크 포레온 입주가 다가오는 하반기부터 점차 부진한 모습을 보여줄 가능성이 높다. 물론, 매매와 전세 중 하나를 선택하는 수요자들의 심리, 금리의 향방 등으로 정확한 흐름이 결정되겠지만, 공급 측면 상황이 어떤지를 정확히 바라보는 것만으로도 향후 대응에 충분한 도움이 될 것이다. 타인의 말을 그대로 믿지 말고 내가 알아보고 생각해야 더욱 정확한 대응을 할 수 있다.
이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)
