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| 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장 |
토지투자에서 중요한 요소가 여러 가지 있지만 도로는 기본 중의 기본이다. 보통 사람들은 고속도로나 국도, 자동차전용도로같이 기능이나 형태에 따라 도로를 연상하지만 토지 투자자에게 도로는 다른 의미다. 도로가 있어야 내 땅까지 갈 수 있고 개발도 할 수 있다.
건축물도 도로가 있어야 세울 수 있다. 도로가 없으면 허가 자체가 나지 않는다. 도로는 크게 공도와 사도, 현황도로로 나눌 수 있다. 공도는 나라에서 관리하는 도로라고 생각하면 된다. 등기부등본에 소유자가 국가나 지자체이고 지적도에 ‘도’라고 표시되어 있다. 도로 대장에 등재되어 있으며 중앙정부든 지자체든 공적인 영역에서 관리하고 누구나 이용할 수 있다.
토지 투자자가 유의해야 할 도로는 개인 소유의 도로, 즉 사도와 현황도로다. 사도는 개인 소유의 도로를 말한다. 사도가 생기는 이유는 여러가지다. 내 땅이 맹지여서 출입하기 위해 도로를 만들거나 개발을 하기 위해 만들기도 한다. 내 땅에 도로를 내는 것이지만 지자체장 허가를 받아야만 한다. 사도를 내며 포장까지 하는 경우 보통 지적도상 ‘도’로 표시되고 도로관리대장에도 등재된다. 이 경우 대개는 사도의 소유자뿐만 아니라 일반인도 사용이 가능하다. 단, 그렇지 못한 경우도 있다는 점에 유의해야 한다.
많은 분들이 포장도로에 붙어있는 땅이라 별생각 없이 매입했다가 낭패를 볼 뻔한 일이 있었다. 땅을 산 후 건축을 하려고 서류 준비를 하다 보니 포장도로에서 땅까지 이어지는 몇 미터 안 되는 짧은 길이 사도라는 걸 나중에 알 게 된 것이다. 사도를 이용하려면 사용승낙서를 받아야 하는데 땅주인이 대가로 5000만 원이라는 터무니없는 금액을 요구했다.
난감한 상황이었다. 다행히 땅 북쪽으로 지적도상 도로가 나 있었다. 지적도상 도로는 실제 도로는 없지만 앞으로 도로를 내기 위해 지적도에 표시한 도로다. 그래서 지적도상 도로를 직접 돈을 들여 실제 도로를 내고 간신히 건축을 마쳤다. 1000만 원 정도 비용이 들었지만 사도를 이용하는 비용보다 대폭 줄일 수 있었다.
이 경우는 다행히 해결방안이 있었지만 그렇지 못했다면 꼼짝 없이 5000만 원을 물던가 땅을 맹지로 묵힐 수밖에 없었을 것이다. 이처럼 포장된 사도도 이용할 수 없을 때가 있다. 포장이 안 된 사도, 즉 돌이나 흙을 다져 낸 사도의 경우는 더욱 주의해야 한다.
경우에 따라 땅 주인이 통행금지 팻말을 붙여 놓고 제한하기도 한다. 땅을 매입할 때는 지적도상 ‘도’라고 표시되어 있다 해도 공도인지 사도인지 확인하고 사도의 경우 자유롭게 이용할 수 있는지 제한을 받는지 알아봐야 한다. 만일 사용승낙서가 필요한 사도라면 땅주인과 미리 협상을 해야 한다.
전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장
