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| 최현일 한국열린사이버대학교 교수 |
전세사기와 깡통전세가 사회적 문제가 되고 있다. 정부는 전세사기 및 깡통전세 피해자를 구제해 주기 위해 지난 6월 1일 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’을 제정해 운영하고 있으나, 뚜렷한 해결책이 되지 못하고 있다.
현행 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’의 전세사기 피해자의 요건은 첫째, ‘주택임대차보호법’에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖출 것, 둘째, 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것, 셋째, 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시, 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 발생할 것이 예상될 것, 넷째, 임대인 등에 대한 수사 개시, 임대인 등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 등이다. 그러나 현행 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법’의 전세사기 피해자의 요건이 지나치게 까다롭고 한정적이라 폭넓은 관점에서의 근본적인 해결책을 찾아야 한다.
먼저, 전세사기의 1차적 책임은 임차인에게 있으므로 피해를 당하지 않도록 전세사기 관련 정보 취득과 지식교육을 강화해야 한다. 현재 각 자치단체의 평생교육원 등에서 진행하고 있는 시민대상 강의에 전세사기 방지를 위한 교육을 확대해야 한다. 특히, 전세사기 피해가 많은 사회초년생인 청년층들을 위해 초등학교 때부터 부동산 관련 지식교육을 강화해 성인이 된 후에 피해를 입지 않도록 해야 한다.
또한, 전세사기 방지에 핵심 역할을 할 수 있는 공인중개사들의 윤리교육 강화와 거래사고에 따른 벌칙도 강화해야 한다. 현행 공인중개사 개업에 필요한 의무교육인 실무교육 중 ‘직업윤리’ 교육은 1시간이며, 개업공인중개사가 2년마다 의무교육으로 받아야 되는 연수교육 중 ‘부동산 거래사고 예방과 직업윤리’ 교육은 2시간으로 배정되어 있으나, 교육시간을 늘려야 한다. 뿐만 아니라 중개사고의 35% 비율을 차지하고 있는 중개보조원들의 자질향상을 위해 현행 의무교육으로 돼 있는 4시간의 온라인교육도 강화해야 한다. 더불어 공인중개사가 거래사고시 손해배상 책임보장금액의 경우 개인중개업소 2억원, 법인중개업소 4억원으로 돼 있는 책임보장금액을 시장가격 상승분을 반영해 현실화하거나, 지역별로 차등화해야 한다.
그리고 ‘임차인의 정보 확인 및 권리강화’와 ‘시중은행에 주택담보대출 심사시 임대차 계약 여부 확인권한 부여’ 등 제도개선도 필요하다. ‘임차인의 정보 확인 권리강화’는 임차인이 임대인의 선순위 권리관계, 납세증명서 확인 등이 가능하도록 ‘주택임대차보호법’을 개정해야 한다. ‘시중은행에 주택담보대출 심사 시 임대차 계약 여부 확인권한 부여’는 전입신고 효력발생 전에 임대인이 임차인 몰래 주택담보대출 받는 것을 방지할 수 있도록 해야 한다. ‘임차인의 정보 확인 및 권리강화’를 위해 관련 행정기관과 금융기관의 연계시스템을 만들어 임차인에게 정보를 제공하게 하여 피해를 입지 않도록 제도를 보완해야 한다.
최현일 한국열린사이버대학교 교수
