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| 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자) |
내집이라는 꿈에 부풀어 이사한 집. 그런데 숨어 있던 하자들이 뒤늦게 보인다. 속았다는 기분도 드는데, 매도자에게 하자에 대한 책임을 지게 할 수 있을까? 그럴 때 알아야 하는 것이 바로 매도인의 하자담보책임이다.
매수자는 집의 상태를 정확히 알기 어렵다. 보통 계약 전 잠시 집에 들러 상태를 확인하는 것이 전부이기 때문이다. 매도자와 매수자 간 정보 비대칭으로 인한 불이익을 해소하고자, 매도인이 매각한 물건에 하자가 있을 때는 그 책임을 지도록 하는 것이다.
민법 제580조에 따르면, 매매의 목적물에 하자가 있어 계약을 완료할 수 없다면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약이 완료된 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다. 하지만 매수인이 하자가 있는 것을 알고 있었거나 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 그렇지 않다. 그리고 매수자는 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다.
보통 갈등이 가장 많은 것이 누수이다. 매수 직후 누수가 생기면 매수자도 매도자도 당황스럽다.누수에 관련된 중요한 판결이 2021년에 나온 바 있다. 누수에 대한 대법원 판결이 나오기 전까지는 누수 문제 책임에 대한 중요한 판단 기준이 될 수 있다. 서울중앙지방법원 2020가단5093655 사건이다.
우선 대법원 판결에 따르면 하자는 계약 성립시 이미 존재했어야 하는데, 위 판례에서는 잔금 시점이 상당 기간 떨어져 있다면 잔금 시점도 기준이 될 수 있다고 한다.
‘상당 기간’의 정도가 논쟁이 되겠지만, 계약 또는 잔금 시점에 하자가 이미 존재했어야 한다는 것이다.
그리고 중요한 것은 누수 자체가 하자가 아니라는 것이다. 누수는 하자로 인해 발생한 현상일 뿐이고, 누수의 원인인 하자는 따로 있는 것이다. 또한, 누수의 특성상 하자가 발생하면 그 결과인 누수로 나타나는 것은 그리 오래 걸리지 않는다.
따라서 누수가 계약 4개월 이후 발생했다면 하자는 계약 당시 존재했다고 볼 수 없고, 노후의 결과로 뒤늦게 하자가 생겼을 뿐이다. 그로 인해 매도자에게도 책임을 물을 수 없다고 판결하였다.
결국, 매수자는 계약 전에 집 상태를 면밀히 확인해야 하고, 나중에 하자를 발견했다면 계약 시점부터 존재했음을 잘 입증해야 한다. 반대로 매도자는 계약 당시 하자가 없었다거나, 매수자가 하자를 알고 있었거나 과실이 있어 알지 못했다는 주장을 해야 한다. 필자는 매도자의 입장에서, 위 판례와 더불어 매수자가 수차례 집을 봤던 사실과 계약서에 첨부된 중개대상물확인설명서 상 누수가 없다고 기록된 것을 주장해 부담을 지지 않았던 경험이 있다.
이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)
