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| 이호영 부동산센터 대표 |
건축주라면 누구든 신축을 하기 위해선 먼저 건축물의 용도를 결정해야 한다. 무엇을 지을지 결정했다면 용도나 목적에 맞게 적법한 토지를 구입해야 한다. 건축물의 용도에 따라 아무 토지나 함부로 건물을 지을 수 없기 때문이다.
국토계획법에서 도시지역을 관리하기 위해 용도지역·용도지구로 세분화하고 각종 개발이나 행위에 제한을 두고 있다. 용도지역으로는 주거지역과 상업지역, 공업지역 등이 있는데 일반적으로 상업지역에서는 주택을 건축하는데 제한을 두고 있고, 주거지역이라고 해서 무조건 오피스텔이나 상가 등을 건축할 수 있는 것도 아니다. 도시계획 상 토지이용계획에 따라 건축물의 용도도 함께 제한하기 때문이다.
용도나 목적에 알맞은 토지를 구했더라도 서울지역 내 일부지역에선 용적률이 남더라도 연면적을 못 채우는 경우가 종종 발생한다. 서울 지역 내에서 건축을 해 본 경험이 있는 사람은 한번쯤 겪어보거나 들어봤을 것이다. 바로 용도지구에 속한 고도지구 때문이다.
고도지구란 도시경관 보호 및 과밀방지를 위해 건축물의 최고높이를 정해 놓은 도시관리계획 중 하나다. 도시지역 내에서 미관지구, 경관지구, 고도지구 등의 용도지구로 용도지역을 한 번 더 규제해왔다. 고도지구를 통해 건축물의 최고높이나 층수를 제한함으로써 이 지역에서는 용적률이 남아도 연면적을 모두 채우지 못하거나 힘들게 된다.
서울시가 서울 지역 내 고도지구를 전면 개편하기로 했다. 남산, 경복궁 등 주요 경관보호지역의 고도는 현재와 동일하게 유지하되, 남산 주변은 고도제한 12m·20m의 지역을 12m~40m로 세분화하고 약수역 일대 준주거지역은 고도제한 20m에서 32m~40m까지로 완화된다. 오류·법원단지의 고도지구를 해제하고 국회의사당~여의도공원 구간은 최고 170m 이하까지로 완화된다.
북한산 주변의 경우 제2종일반주거지역은 현 고도제한 20m를 28m까지로 완화하고 정비사업 추진 시 추가 완화를, 구기·평창 일대는 지형에 따라 심의를 거치면 추가 완화를 받을 수 있다. 한강변 역사문화특화경관지구는 고도지구와 더불어 해제됨으로써 한강변의 건축물 높이도 6층 이하로 완화된다. 따라서 토지를 매입해 건물을 지으려는 건축주라면 고도지구 등이 해제되거나 완화되는 지역의 역세권이나 준주거지역을 특히 노려볼 만 하다. 토지 매입 전 반드시 건축물의 용도를 결정하고 해당 용도지역과 용도지구를 검토하는 과정을 소홀히 하지 않아야한다. 또한 관할 구청 도시계획과에 문의해 해제·조정 여부를 확인해보는 것이 좋다.
이호영 부동산센터 대표
