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| 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자) |
전세 사기 피해 방지대책 중 하나인 국세 우선 배당 예외 적용을 담은 국세기본법 개정안이 4월 1일부터 시행되었다. 임차인의 확정일자보다 법정기일(납세의무가 발생하는 날이라고 보면 된다.)이 늦은 당해세(해당 주택에 부과된 종부세, 증여세 등의 조세)에 대해서는 우선 배당을 적용하지 않겠다는 것이다.
임차인의 원활한 보증금 회수를 위해 임차인 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세는 이제 우선 배당되지 않는다. 시행 이후 공매 매각결정 또는 경매 매각허가결정하는 경우부터 적용하니, 사실상 과거 임차인들까지 소급해 수혜를 보는 것이다.
마침 선순위 보증금과 세금 체납 정보를 요구할 수 있게 하는 주택임대차보호법 개정안도 통과되었다. 이번 개정으로 인해 앞으로 임대차 계약 때 집주인은 선순위 보증금이나 납세 증명서를 반드시 임차인에게 제시해야 한다.
그동안은 위험여부를 확인할 수 있는 서류는 등기부등본 정도였다. 집주인이 비협조적이기도 하고, 공인중개사도 집주인 눈치를 보며 해당 서류를 요청하지 못했기 때문이다. 하지만 선순위 보증금과 미납 세금은 등기부등본에 나오지 않는다. 이제는 해당 정보를 알고 계약할 수 있으니 임차인의 위험이 크게 감소된 것이다.
그렇다면 이제 완전히 안심하고 전월세 주택을 구해도 되는 것일까? 그랬으면 좋겠지만 사실 그렇지 않다. 여전히 구멍이 많기 때문이다.
첫째, 계약과 잔금에는 시차가 있다. 계약 때 없던 체납 세금이 잔금 전 발생할 가능성이 있기에, 반드시 다시 확인해야 한다. 전입과 확정일자가 모두 갖춰지기 전에 체납 세금이 발생하면 보증금보다 우선 변제된다. 이를 대비하기 위해 잔금 이전에 체납 발생 시 집주인 귀책으로 계약을 파기토록 하는 조치도 필요하다.
둘째, 납세증명서에는 체납 내역만 나온다. 부과 중인 세금은 나오지 않는다는 것이다. 세금도 법정기한으로부터 납부기한까지 시차가 있기 때문에, 납부기한이 도달하지 않은 세금이 이미 있고 나중에 체납 상태가 되는 것을 납세증명서를 통해 확인할 수는 없다는 것이다. 이 경우에는 해당 세금의 법정기일이 전입과 확정일자보다 빠르기 때문에 먼저 배당받게 된다.
결국 아직은 제도적으로 집주인의 세금 문제를 원천적으로 막을 수는 없다. 납세증명서에 현재 부과 중인 조세에 대한 세목과 세액까지 알려주지 않는 한 말이다. 전월세 구하는데 조심해야 할 것이 이렇게나 많은가 싶다. 이 정도면 집주인에게 당하지 않게 조심하느니 그냥 내가 집주인이 되는 것이 낫지 않을까.
이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)
