[비바100] 전세사기 피하려면, 등기부·계약서 기초지식 쌓아야

인간이 생활하는데 가장 필요로 하는 요소로 옷, 음식, 집 등 의식주(衣食住)가 꼽힌다. 이 중 집은 생활이 이뤄지는 공간으로, 안정적인 주거 환경이 확보되지 않은 경우 경제 활동 등에서 어려움이 발생할 수 있다.

주거 안정을 위한 방법으로 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 소유할 수 있으나 사회초년생 등 매매자금이 부족한 이들은 타인의 부동산을 임차하는 과정에서 보증금을 맡기고 일정 기간 거주하는 ‘전세’를 선택하는 경향을 보인다.

전세는 임차 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있지만 미반환으로 인한 ‘사기’ 피해가 잇따르고 있다.

전세 사기는 재산 손실, 주거 불안, 시간적 손해 등이 우려되기 때문에 계약 과정에서 불이익이 발생하지 않도록 주의를 기울이고 만약의 사태를 대비한 대응 방법도 숙지하는 것이 중요하다.

송희창 행크에듀 대표가 펴낸 ‘‘부동산 계약 이렇게 쉬웠어?’. 그는 사회초년생 등이 부동산 계약에 대한 기초 지식을 쌓을 수 있도록 다양한 정보를 자신에 저서에 담아냈다.(사진제공=행크에듀)

◇ 전세사기 예방… 계약 단계서 세심함 필요

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~5월 전세보증금 반환보증 사고액은 2조3225억원으로, 지난해 같은 기간(1조4082억원) 대비 64.9% 증가했다. 안심전세포털 사이트에 상습채무불이행자로 지정된 악성임대인만 127명으로 이들이 돌려주지 않은 보증금은 2384억7000만원에 달한다.

빌라 등 전세 보증금 반환 사기로 인해 비아파트 기피 현상도 극심해졌고 이로 인해 구축 아파트가 인기를 끌면서 전세가 상승으로 이어지고 있다는 분석마저 나오는 상황이다.

안정적인 거주환경과 자산을 지키기 위해선 ‘계약서’ 작성 단계에서 꼼꼼한 검토가 필요하다. 특히 대항력과 우선변제권을 확보해야만 세입자의 권리를 보장받을 수 있다는 점을 유념해야 한다.

부동산 계약이 익숙지 않은 사회초년생, 신혼부부 등이 관련 정보를 접할 수 있는 ‘부동산 계약 이렇게 쉬웠어?’를 펴낸 부동산 투자 전문가 송희창 행크에듀 대표(필명 송사무장)는 “전월세 계약에 대한 기초지식만 갖추더라도 전세사기를 충분히 예방할 수 있다”고 강조했다.
 

(연합뉴스)

◇ 돌다리도 두들겨 보고 건너야

전세 사기로 악용되는 부동산으로는 △미분양·미준공 건물 △분양가가 시세보다 높은 신축 빌라·오피스텔 △건축물용도가 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우 등 3가지 유형이 대표적으로 꼽힌다.

이들 유형은 시세보다 저렴한 가격에 옵션과 이사비용 지급 등으로 임차인을 모집하지만, 향후 전세사기로 이어질 가능성이 높기 때문에 송 대표는 반드시 피하는 것이 좋다고 당부한다.

그는 “공인중개사를 통해 집을 소개받았더라도 추가로 부동산애플리케이션(앱)을 활용하거나 다른 부동산에서 매매시세와 전세시세를 확인하는 것이 중요하다”며 “시세가 확실치 않은 빌라의 경우 전세시세를 매매시세보다 높게 책정한 경우도 종종 발생, 이 경우 부동산 하락장에서 보증금을 돌려주지 못해 집이 경매로 넘어갈 수도 있다”고 말했다.

대학생, 사회초년생 등은 저렴한 집부터 알아보는 경우가 많다. 그러나 무작정 저렴한 집에 입주할 경우, 계약기간 중 집을 옮겨야 하는 상황을 맞이할 수 있다. 전세 매물은 누구나 무리 없이 선택할 수 있는 곳을 찾아야 한다. 주요 업무지구나 대형 관공서, 산업단지 등 직주근접이 가능하고 편의·문화시설, 대중교통 등이 잘 갖추면서 주변에 유해시설이 없는지 살펴보는 것이 중요하다.



◇ 등기부 확인·매매계약서 특약·보험 가입 등 중요

등기부등본만 읽을 줄 알아도 전세사기에 등장하는 사례 대부분은 피할 수 있다. 이는 등기부가 소유권의 변동과 소유자의 채무에 대한 상세정보를 담고 있기 때문이다. 등기부 확인 과정에서 채무가 있는 부동산이라면, 대출금과 전세금을 합한 금액이 시세보다 높지 않은지 확인하는 것이 중요하다.

보통 전세보증금과 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 경우 ‘깡통전세’ 가능성을 의심해야 한다. 깡통주택은 전세 보증금이 주택 실제 가치보다 높거나, 매매가에 근접한 경우 주택가 하락 또는 경매 집행 시 전세금을 떼이는 피해를 가리키는 대표적인 사례다,

전세 사기 등 향후 문제가 될 수 있는 사항에 대해서는 계약서 작성 시 특약사항으로 명시해두는 것이 현명하다.

부동산 매매계약서에는 각종 문제가 발생했을 때 누가 어떻게 부담하는지 약속하는 내용을 따로 기재할 수 있도록 돼 있다. 특약사항에는 일반적으로 하자보수 책임, 교체 및 시공, 관리비, 가압류, 소유권변동·대출관련 사항 등을 포함할 수 있다. 특히 수리 관련 내용은 필수적으로 기재해야 한다.

잔금 지급 이전에 근저당권설정이나 소유권 양도 불가 등의 조항을 추가하면 세입자가 모르는 대출이나 명의변경 등 전세사기가 발생할 수 있는 상황을 처음부터 차단할 수도 있다. 가장 안전한 수단은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세보증금반환보증보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비해 임차인이 가입하는 보험이다.

송 대표는 “해당 보험 가입시에는 특약사항으로 ‘전세보증금반환보증보험 가입이 불가능하면 이 계약은 해지한다’는 조항을 넣어두면 보다 안전하다”고 조언했다. 이어 “최근에는 주택도시보증공사에서 제공하는 안심전세 앱을 활용하는 경우도 늘고 있다. 간단한 터치만으로 시세, 집주인 조회도 가능하고, 체크리스트와 법률상담까지 받을 수 있어 활용도가 높다”고 말했다.


◇ 대항력과 우선변제권 확보해야

보증금을 안전하게 지키려면 대항력과 우선변제권을 확보해야 한다. 대항력은 임대차계약, 주민등록, 부동산 인도를 갖추면 다음날 0시부터 성립이 이뤄진다. 추가로 확정일자를 받으면 당일부터 우선변제권이 성립된다.

대출이 없다는 전제 하에 임차인이 대항력과 우선변제권 요건을 모두 갖췄다면 살고 있는 집이 경매로 매각되더라도 보증금을 100% 지킬 수 있다.

임차인의 대항력 수단으로 전세권설정등기도 있다. 은행 대출시 근저당처럼 설정하는 것이다. 계약기간 만료 시 전세금이 반환되지 않을 경우 경매를 진행할 수 있으나 집주인의 동의가 필요하고, 비용도 임차인이 부담해야 한다는 점을 유념해야 한다.

소액임차인제도를 활용한다면 배당순위가 늦더라도 가장 먼저 배당받을 수 있다. 보증금 액수가 법에 정한 소액 보증금 범위에 있어야 한다. 다만 소유자의 채무금액이 부동산 시세보다 초과한 상태에서 임대차계약을 체결하면 최우선변제를 적용받지 못할 수도 있다. 월세 세입자의 경우 최우선변제액에 보증금을 맞춘다면 후순위라도 100% 변제받을 수 있다.

송 대표는 “전세사기 피해자 대부분은 대학생이나 사회초년생, 신혼부부”라며 “처음부터 리스크가 있는 부동산을 잘 모르는 상태에서 계약한 경우가 많다”고 말했다. 그는 “기초적인 부동산 지식과 계약방법만 알고 있어도 좋은 매물, 유리한 조건, 저렴한 가격으로 계약할 수 있다”며 “요즘은 책, 영상을 통해 부동산 관련 정보를 쉽게 접할 수 있는 만큼 매물을 구하기 전 부동산 계약에 대한 기초지식을 알아두는 것이 좋다”고 당부했다.

류용환 기자 fkxpfm@viva100.com