[비바100] 마지막 영끌 기회?… '능력'부터 따져봐야

지난 4월10일 국내 5대 은행의 주택담보대출 고정금리가 최저 연 3.64%를 기록했다. 약 1년여 만에 3%대에 진입한 주택담보대출 금리로 대출 부담이 줄고, 집값 내림세가 계속되자 청년층의 주택 매수 비율이 상승하고 있다. 주담대 금리 하락으로 내 집 마련을 꿈꾸며 이른바 영혼까지 끌어모아 대출하는 ‘영끌’족들이 늘어나고 있다.

지난 1~2년간 고금리 시대에 낭패를 봤던 영끌족들이 금리 상승이 둔화내고 일부 하향조정세를 타자 재차 주담대를 통한 주거마련 및 투자에 나서고 있는 것이다. 현 시점에서 특히 2030 영끌족들의 자금조달 투자 유의점을 짚어본다. 최대 경계 포인트는 부담 한계를 크게 넘어서는 과도한 대출이라고 전문가들은 조언한다.


◇8개월 연속 집값 하락세… 당분간 분위기 이어질 듯

 

8개월 연속 전국적인 집값 하락세가 지속되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 7월부터 전국 주택 평균 매매가격지수가 지속 하락세를 유지하고 있다. 올해 1월에는 98.2, 2월 97.1, 3월 96.3을 기록하며 올해에도 지속적인 하락세를 유지하고 있다. 서울(-0.55), 수도권(-0.89), 지방권(-0.69) 모두 동일하게 하락세를 보인다.

집값이 하락하자 가격이 더 내려가기 전에 매도하려는 사람들이 많아졌다. KB부동산에 따르면 지난 4월 서울의 매수우위지수는 28.5이며 대전 13.1, 부산 12.6, 대구 11, 광주는 9.2를 기록하고 있다. 매수우위지수가 100 미만일 경우 매도자가 많다는 뜻으로, 전국 주요 도시 모두 집을 판매하려는 사람들이 많은 셈이다.

집값 하락세는 당분간 이어질 것으로 보인다. 전국 매매 가격 전망지수는 지난 3월 80에서 4월 85로 올랐으나, 여전히 100 미만을 기록하고 있다. 매매 가격 전망지수는 향후 2~3개월 매매 가격 흐름 예측을 나타내는 수치로, 100 미만일수록 가격 하락 확률이 우세하다는 의미다.


◇집값 하락 흐름 타고 아파트 매매 나선 2030

 

(자료=하나은행)

 

가파른 집값 하락 흐름을 타고 2030세대의 아파트 매입이 늘고 있다. 한국부동산원에 따르면, 지난 2월 전국 아파트 거래량 3만1337건 중 2030세대의 거래량은 1만14건으로 전체 거래량의 약 31%를 차지했다. 이는 지난 2021년 1월 이후 2년 1개월 만에 최고치다. 지난해 10월 26%까지 떨어졌던 서울 아파트 2030세대 매입 비중 역시 34.7%로 증가했다.

주택담보대출 금리도 연 3%대까지 낮아지며 대출을 받아 집을 매수하는 2030세대가 나타났다. 지난 4월10일 기준 국내 5대 은행의 주택담보대출 고정금리는 연 3.64~5.90%로, 약 1년여 만에 3%대 금리에 진입했다. 변동형 주택담보대출 금리 역시 내려갔다. 지난 4월14일 기준 5대 시중은행의 주택담보대출 변동금리는 연 4.18~6.22%로, 지난해 하반기에 비해 2%포인트 가까이 낮아졌다.

한국은행이 발표한 ‘2023년 3월 중 금융시장 동향’에 따르면 지난 3월 말 기준 은행 주택담보대출 잔액은 800조8142억원을 기록해 전월 대비 2조2858억원 증가하며 주택담보대출 이용 금액이 크게 늘었다. 다만 이전처럼 영끌해서 집을 사기보다는 무리하지 않는 선에서 집을 구매하는 추세다.


◇대출 문턱 낮춘 정부, 2030 아파트 매입 욕구 커져

 

(자료=하나은행)

 

집값 및 대출 금리 하락 외에도 2030세대의 아파트 매입을 부추기는 요인은 다양하다. 한국지방세연구원에서는 대출 규제 완화로 과거 집값이 상승과 하락을 반복한 시기에 집을 마련하지 못했던 2030세대가 부동산을 매입하기에 나선 것으로 분석한다. 정부에서 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출비율(LTV)를 80%까지 허용하고 생애 최초, 신혼 디딤돌 자금 대출 한도를 상향하는 등 대출 문턱을 크게 낮추며 2030세대의 아파트 구매를 이끌었다고 분석했다.

특히 올해 1월 출시된 특례보금자리론이 실수요층인 2030세대의 주택 마련에 도움을 준 것으로 보인다. 특례보금자리론은 9억원 이하 주택 구매 시 고정금리로 최대 5억원을 대출해 주는 정책형 금융상품이다. 특히 총부채원리금상환비율(DSR)과 소득요건을 적용하지 않는다는 점이 청년층의 호응을 얻었다.


◇과도한 대출 이용한 영끌은 주의해야

 

(자료=하나은행)

 

대출 부담 감소로 청년층의 주택매수심리가 회복되고 있으나, 전문가들은 과도한 대출을 이용한 집 마련은 경계해야 한다고 조언하고 있다. 집값 하락 폭이 둔화하긴 했으나 여전히 내림세를 지속하고 있고, 미국 중앙은행 연방준비제도가 올해 5월 기준금리를 0.25%포인트 한 차례 더 인상한 만큼 한국은행 역시 기준금리를 인상할 가능성이 있기 때문이다. 이렇듯 불확실성이 큰 상황에서 과도한 대출을 이용한 주택 구매는 신중해야 한다.

만일 주택담보대출 금리 인하 전 높은 금리로 대출받았다면 대환을 이용해 상환 부담을 줄이는 것이 좋다. 단, 대환 시 지불해야 하는 중도상환해약금과 비교해 본인에게 유리한 방법을 선택해야 한다.

대출 기간 3년 경과 또는 잔여 대출 기간이 3개월 미만이거나 변동금리 대출을 혼합(고정)금리로 전환하는 경우가 아니라면, 중도 상환 시점에서 계산한 원금과 이자에 수수료까지 내야 하기 때문이다.

금리인하요구권을 사용해 기존 대출의 이자를 낮추는 방법도 있다. 금리인하요구권은 대출 이용 기간 중 고객의 신용도가 개선됐을 때 이자를 낮춰달라고 요구할 수 있는 권리다. 취업이나 승진, 자영업자의 매출 확대 등으로 소득이 증가했다면 금리인하요구권을 신청할 수 있다.

 

출처=하나은행

정리=강은영 기자 eykang@viva100.com