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| 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자) |
집값이 올라도 너무 오르고 있다. 당분간 하락을 유발할 요인도 보이지 않는다. 한국은행이 금리를 인상하기 시작했지만, 아직은 집값 상승으로 인한 기대수익이 이자 부담보다 크다. 시장에서는 매물이 잠기고 높은 호가로 고민하던 대기자들이 결국 매수를 결정하면서, 적은 거래량으로도 신고가가 계속 바뀌고 있다.
이에 많은 젊은이들이 내집마련을 포기하고, 1주택자들도 갈아타기를 포기하는 상황이다. 하지만 가만히 주저앉아 있으면 절대 안 된다. 아무것도 하지 않으면 아무것도 변하지 않지만, 무엇이든 해서 수익을 내면 지금보다는 조금씩 나아지는 것이고 언젠가 좋은 기회를 얻을 수도 있다. 그러면, 현재의 시장에서 무주택자 또는 1주택자는 어떤 투자 대상을 찾아볼 수 있을까?
우선, 비규제지역 분양권에 투자가 가능하다.(상대적으로 투자금이 많이 들지만, 입주권도 고려 대상이 된다.) 조정대상지역 분양권은 소유권이전등기시까지 전매가 제한되지만, 비규제지역은 거래가 자유롭다. 취득세 측면에서, 비규제지역 분양권은 향후 준공이 되더라도 취득세 중과 적용을 받지 않는다. 양도소득세 측면에서는 단기투자 규제 강화로 1년 미만 보유시 70%, 1년 이상 보유시 60%(지방세 별도)의 세율이 적용되지만, 벌지 않는 것보다는 낫다. 분양권의 높은 세율이 불만족스럽다면, 잔금을 치르는 것도 고려할 만하다. 비규제지역은 소유권이전 등기 이후 2년만 보유하면 비과세도 가능하기 때문이다.
그러나 주의할 점도 있다. 분양권을 매입한 지역이 잔금을 내기 전에 조정대상지역이 된다면, 유주택자는 비과세를 받기 위해 거주요건이 필요하다. 또한 분양권 주택수 포함으로, 1주택 1분양권의 경우 특정 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있게 되었다. 소득세법 시행령 156조의3은 복잡하지만 알아야 하는 비과세 특례이니, 꼭 상세 내용을 살펴보도록 하자. 분양권도 주택수에 포함된다는 것 때문에, 분양권을 매수했다가 양도하게 되면 기존 보유주택은 다시 2년을 기다려야 비과세가 된다는 것도 기억하자.
물론 구축아파트도 투자할 수 있다. 공시가격 1억 이하 아파트는 취득세 중과가 되지 않기 때문에, 최근 많은 투자자들이 진입하고 있다. 수도권, 광역시, 특별시를 제외한 지역에서는, 규제지역이더라도 공시가 3억 이하 아파트는 양도소득세가 중과되지 않는다. 또한 비규제지역 아파트는 취득세와 양도세 중과를 모두 피할 수 있는 좋은 투자 대상이다. 가격대를 봤을 때 가치가 매우 높은 아파트라 할 수는 없지만, 잘 투자한다면 내집마련의 종잣돈 또는 갈아타기에 필요한 소중한 자금을 마련할 수 있다. 이처럼 규제가 계속 늘어나도 투자할 수 있는 대상은 아직 많이 남아 있다. 포기하지 않고 자본주의에서 내 자산을 늘려나가는 노력을 하자.
이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)
