[비바100] ‘커피 한잔에 건물주’…하반기 상장 리츠 톺아보기

 

코로나19로 움츠렸던 공모리츠(REITs·부동산투자회사) 시장이 다시 활기를 보일 전망이다. 저금리 기조에 임대료를 기반으로 높은 배당수익률을 보장하고 있어 그 매력이 더욱 부각되는 중이다. 최근 기업공개(IPO) 시장에서는 다수의 리츠가 신규 상장을 앞두고 상장 일정에 속도를 내고 있있다.


◇ 국내 증시 리츠 현황

부동산투자회사법 제2조제1호에 따르면 리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 특정 부동산을 매입 혹은 개발하거나 부동산 관련 유가증권 등에 투자하는 상품이다. 이를 쉽게 풀면 리츠는 주식회사 형태의 부동산 간접투자상품으로, 리츠가 보유한 도심지 오피스텔, 리테일 등을 보유한 주식을 1주 매입하면 해당 부동산에 대한 투자 기회를 확보할 수 있다. 증권가에서는 ‘커피 한 잔 가격에 건물주가 될 수 있다’는 문구로 유명하다.

지난 2012년 10조원에 불과했던 리츠의 순자산 규모는 올 들어 50조원을 넘어섰다. 그러나 상장된 공모리츠는 3조원에 불과하다. 2018년 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 지난해 롯데리츠와 NH프라임리츠가 상장한 뒤에야 의미 있는 규모의 공모 상장 리츠가 등장하고 있다. 올해 상반기까지 국내 증시에서 거래되고 있는 공모리츠는 총 7종목(에이리츠·롯데리츠·신한알파리츠·모두투어리츠·이리츠코크렙·NH프라임리츠·케이탑리츠)이다.

 

 

◇ 리츠의 매력

NH투자증권 이민재 연구원은 “서울 오피스의 공실률은 8% 중반까지 하락했으며, 올해 1분기 기준 자본수익률은 자산가치 상승 등으로 4.24%로 개선됐다”며 “이는 향후 불리한 환경이 조성되더라도 하방경직성이 높은 공모리츠에 유리한 조건”이라고 설명했다.

이 연구원은 “리테일 업체의 주요 채널이 오프라인에서 온라인으로 변화하면서 신사업 투자를 위한 보유 부동산의 유동화 필요성이 높아지고 있다”며 “앞서 상장 리츠 시장에 뛰어들었던 롯데와 이랜드 외에도 이마트가 최근 리츠 시장 진출 의사를 밝혔다”고 말했다.

유진투자증권 김열매 연구원은 “금리가 낮아질수록 리츠의 배당은 상대적으로 매력이 높아진다”고 강조했다. 김 연구원은 “은행 예금을 선호하는 보수적인 투자자가 갑자기 공격적인 주식투자자로 돌변할 가능성은 희박하며, 예금은 인플레이션과 화폐가치 하락 걱정이 크다”고 말했다.

이어 “은퇴자금을 운용해야 하는 고령층 투자자일수록 정기적으로 꾸준한 현금흐름이 발생하는 투자가 필요하다”며 “따라서 리츠는 장기적 관점에서 자산배분과 현금흐름을 위해 고려할 만한 상품”이라고 말했다. 정부가 ‘공모형 부동산간접투자 활성화 방안’으로 정책 지원에 나선 점도 리츠 시장에 호재다.

 

 

◇ 하반기 상장 앞둔 리츠

올해 상장을 앞둔 리츠는 10개 안팎이다. 우선 ‘이지스레지던스리츠’는 최근 수요예측에서 경쟁률 76대 1을 기록했다. 오는 6~8일 공모주 청약을, 7~8일에는 기관 청약을 실시한다. 해당 리츠의 주당 공모가는 5000원으로, 이를 통해 총 895억원을 조달할 계획이다.

이지스레지던스리츠는 이지스자산운용이 자산관리를 맡았으며, 이번 공모자금은 인천광역시 부평구 십정2구역 주거환경개선사업의 일환으로 조성된 포스코건설의 ‘부평더샵’에 투자될 예정이다. 이지스자산운용 측은 “부평더샵은 향후 인근 주거환경개선사업, GTX-B 노선 연결 등의 호재가 예상된다”며 “시세보다 저렴한 임대료를 통해 충분한 잠재 임차 수요 및 향후 자산가치 상승에 따른 매각차익과 주가상승을 기대해볼 수 있다”고 자신했다.

경기도 광교신도시 내 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설에 투자하는 미래에셋맵스제1호리츠도 코스피 상장을 앞두고 있다. ‘미래에셋맵스제1호리츠’의 공모가는 5000원으로, 이를 통해 총 720억원을 끌어올 예정이다.

미래에셋자산운용 측은 “해당 리츠는 인접 주거밀집지역으로부터 약 160만명 규모의 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, 국내 최대 기업인 삼성전자의 수원 디지털시티와 광교 테크노밸리, 법조타운 등 복합 기능도시를 구축하고 있어 성장 잠재력이 높다”고 설명했다. 이어 “이중 신용보강 구조로 경기변동에 따른 위험을 최소화했으며, 향후 10년 투자시 평균 연환산 배당률은 약 6% 초반이 될 것으로 예상한다”며 “특히 이번 공모에 참여한 투자자들은 상장일로부터 약 4개월 후 약 7% 후반 수준의 배당률이 예정돼있다”고 덧붙였다.

 

 

◇ 해외 부동산, 주유소, 물류센터 리츠도 등장

해외 부동산에 투자하는 리츠도 속속 등장 중이다. 특히 올해 상장을 앞둔 리츠에는 오피스와 리테일 외에도 주유소와 물류센터 등이 포함돼 있어 투자자들에게는 선택의 폭이 넓어질 전망이다.

우선 제이알자산운용이 운용하고 KB증권, 메리츠종금증권이 상장을 주관하는 제이알글로벌리츠가 다음달 상장을 앞두고 있다. 제이알글로벌리츠의 주요 투자자산은 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워다. 프랑스 파리 오피스 권역에 위치한 크리스탈파크 오피스를 기초자산으로 삼은 리츠인 ‘마스턴프리미어리츠’도 코스피 상장을 준비 중이다.

이외에도 코람코에너지플러스리츠, 신한서부티앤티, 켄달스퀘어리츠 등이 상장을 준비하고 있다. 코람코에너지플러스리츠는 SK네트웍스로부터 직영주유소를 매입하기 위해 설립한 리츠다. 신한서부티앤디리츠는 서울특별시 용산구의 서울드래곤시티와 인천광역시 연수구의 복합쇼핑몰 스퀘어원을 편입할 목적으로 만들어졌다. 켄달스퀘어리츠는 글로벌 물류기업 ESR의 계열사인 켄달스퀘어자산운용이 만든 조 단위의 물류센터 리츠다.

이은혜 기자 chesed71@viva100.com