[비바100] "부동산 컨설팅은 서비스 업종… 초심 잃지 말아야죠"

문정현 백경비엠에스 팀장은 부동산 투자에 성공한 사람들의 공통적인 노하우를 벤치마킹해 나만의 투자 전략을 수립하는 게 관건이라고 강조했다.(사진제공=백경비엠에스)

“나만의 투자 전략을 수립하는 것은 가장 기본이고 부동산 투자의 성공 비결입니다. 수익형 부동산 투자에 성공한 사람들의 공통점을 보면 노하우를 벤치마킹해 자신만의 노하우와 전략을 수립했어요”

문정현 백경비엠에스 팀장은 빌딩 등 수익형 부동산 투자 전문가다. 흔히 일반 오피스 건물로 이용하는 오피스 빌딩 이외에 꼬마 빌딩은 상업용 부동산과 관련해 매입·매각, 임대, 컨설팅, 진단 및 개선 방향 등의 업무를 총괄하고 있다. 우리 나라 자산의 대부분이 부동산에 편중해 있고 많은 사람들이 부동산 투자자에 관심이 많다. 문 팀장은 이런 부동산 투자에 대해 철저한 조사를 바탕으로 나만의 전략을 만들어야 성공할 수 있다고 조언한다.

부동산 투자를 위해서 참고할 수 있는 책이나 교육 등은 시중에 이미 많이 알려져 있다. 하지만 그는 내가 투자하고자 하는 부동산과 유사한 형태 및 상황에 놓인 것들이 얼마나 많을지는 투자자가 해결해야 할 몫이라고 말한다. 성공한 사람들의 공통적인 노하우를 벤치마킹해 나만의 투자 전략을 수립하는 게 관건이라고 강조했다.


◇대학교 3학년 ‘부동산 회사 인턴’이 되다

문 팀장은 대학교에 입학할 당시 단순하게 빠른 취업을 위해 경영학과를 선택하게 됐고 당시만 해도 부동산에는 관심이 별로 없었다. 그러다 학부 3학년 시절 우연치 않은 기회에 외국계 부동산 컨설팅 회사에 면접을 보게 됐다. 그는 면접 장소에 도착해서 문 앞을 서성이게 되었는데 마침 출입문을 열어주시던 분이 외국인이었고 그 순간 이 회사에 입사하면 외국인들과 함께 펼쳐질 세상을 기대하며 면접에 합격하고자 하는 의지를 불태우게 됐다.

당시 면접관께서 경쟁자들이 부동산학을 전공한 친구들인데, 본인이 상대적으로 불리한 점과 강점을 이야기하라고 했고, 문 팀장은 부동산 또한 경영이 필요한 서비스 산업이라고 재치있게 답변을 했다. 안정적으로 부동산을 잘 관리해 수익원을 창출하고 이를 통하여 다양한 투자자를 만족시키는 활동은 경영과 일맥상통하는 부분이 있다고 생각을 했고, 유일하게 비전공자인 문 팀장은 인턴 면접에 합격하게 된다.

사실 문 팀장은 부동산 비전공자로써 상업용부동산 시장에 진입하게 되며 많은 어려움과 부족함을 느끼게 되었고 이러한 제약 요인들을 오히려 극복하고 자신을 되돌아 보면서 성공의 발판으로 삼을 수 있었다고 말한다. 

◇‘자산가치 상승’ 눈앞에서 경험… 상업용 부동산 매력 빠지다

이후 문 팀장은 ROTC 학군장교 공채에 지원하고 전역을 일주일 앞둔 시점에서 마지막으로 면접을 보게된 건설회사 최종 면접에 합격하게 된다. 신입사원 OJT를 거쳐 경영지원부서에 배치를 받게된 문 팀장은 지주사 및 관계사 보유 부동산 자산의 취득, 관리, 처분과 관련된 업무를 맡게 됐고, 그 당시 국내 부동산 컨설팅회사와 많은 업무를 추진하게 되면서 부동산에 대한 관심이 크게 증가했다. 또한 단순한 자산 및 시설관리 외에도 매입매각, 임대차 마케팅, 리테일 서비스, 컨설팅 및 리서치 등 다양한 분야의 조직 구성원이 하나의 목표를 이루어가기 위해 업무에 매진하는 모습을 보면서 부동산 업에 큰 매력을 느끼게 된다.

또 그는 당시 근무하고 있던 오피스에 상주하던 부동산 컨설팅회사의 자산관리 담당자와 친분을 쌓게되며 부동산 시장에 대해 많은 것을 배우게 되었다. 근무 중인 그룹사 빌딩이 국민연금공단이 투자하는 부동산 간접투자상품으로 조성되게 되었고 건물 소유주가 변경되며 자산가치 제고를 위하여 저층부 상업시설 MD 변경, 각 임차인의 임대 기준가 변경, 각종 투자성 공사의 실행 등 말 그대로 부동산 본연의 가치 상승을 위한 활동 등의 과정을 눈앞에서 경험하며 부동산 회사로의 업종 전환과 이직을 결심하게 되는 가장 큰 계기가 되었다. 

부동산 설명회에서 강연을 하고 있는 문정현 백경비엠에스 팀장.

◇전문성 높이려 부동산학 석·박사 및 각종 자격증 취득

그는 부동산에 완전히 전념하며 커리어를 쌓고 전문성을 높여가고 있다. 2016년에는 CPM(美 부동산자산관리사)를 취득했고, 2019년에는 한성대학교 부동산학 박사과정 수료 후 학위 취득을 위한 논문을 작성 중에 있다. 나아가 상업용 부동산 매입매각 역량 제고를 위하여 1년간의 준비와 시험을 통해 국내에서 3번째로 SIOR(美 부동산중개자문인력) 자격증을 취득하기도 했다.

문 팀장은 현재 대학교 강의, 라디오 방송,부동산 칼럼 연재를 통해 국내 상업용 부동산에 대한 이야기들을 다루고 있다. 최근에는 중소형 건축시장에 대한 이해를 돕기 위해 세무, 건축, 인테리어 등의 시장 전문가들로 구성된 행복건축협동조합 강의에 출강하는 등 활발한 활동 중이다.


◇초저금리 시대에 부동산 투자에 관한 조언은?

문 팀장은 부동산 시장과 밀접한 관련이 있는 정부 조치가 잇따르면서 부동산 투자 트렌드에도 변화의 움직임이 감지되고 있다고 분석한다. 안정적인 임대수익 창출이 가능한 수익형 부동산이라도 입지여건, 배후수요 등에 따라 임대수익이 천차만별이기 때문에 투자에 성공한 사람들의 공통적인 노하우를 벤치마킹해 나만의 투자 전략을 수립할 필요가 있다고 조언한다.

그는 금리 인하 조치가 부동산 투자의 진입장벽을 낮춰 주는 것은 분명하지만, 부동산 투자 시장에 진입한 이후 미래에 발생할 수 있는 일을 미리 예측하고 투자에 나서는 투자자는 많지 않을 것이라고 말한다. ‘부동산은 주식, 채권처럼 대내외적 환경에 영향을 덜 받는다’는 안일한 생각 때문이라는 것이다. 따라서 전략이 적절하게 실행되고 있는지를 면밀하게 분석하고 나만의 전략을 수립하는 것이 성공적인 투자의 밑거름이 될 것이라고 말한다.

이연진 기자 lyj@viva100.com