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| 권순원 CRM부동산연구소 소장 |
9.13 부동산 대책을 발표 한지 두 달이 됐다. 부동산 실거래가 신고기한이 60일인 것을 감안하면 정부 대책에 따른 영향이 이제부터 본격적으로 나타나게 된다.
우선 가파르게 오르던 가격이 내림세로 돌아섰다. 한국감정원이 발표한 11월 12일 기준 ‘전국 주간아파트 가격동향’에 따르면 서울 아파트 매매가격은 0.01% 하락했다. 강남3구(강남·서초·송파)도 매물이 쌓이며 내림세로 돌아섰다. 매수자들의 구매심리가 위축되면서 매매가는 조정국면으로 접어든 것으로 보인다.
거래량도 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 신고일 기준으로 이달 들어 16일까지 서울 아파트는 모두 2109건이 거래됐다. 하루 평균 131.8건으로 지난달 일 평균 거래량(330.4건)의 39.9% 수준으로 줄었다. 강남구 거래 신고건수도 92건으로 하루 평균 5.7건의 거래가 이뤄졌다. 지난달에 비하면 3분의 1 수준으로 거래가 줄었다.
이 같은 현상은 단기간 급등세에 따른 피로감에다 정부의 강력한 규제책이 효과를 나타냈기 때문으로 풀이된다. 종합부동산세 부담이 커지고, 1주택자의 청약 기회가 사실상 사라지는 등 정책 효과가 나타나면서 투자 목적의 주택 구매 현상은 확실히 줄어들었다. 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격 시행되면서 대출도 사실상 어려워졌다. 결국 뭉칫돈이 필요한 강남권에서 대출받아 아파트를 사는 것이 불가능해졌다는 의미다.
주택 경기 예측 모형 중 대표적인 것중의 하나가 ‘벌집순환모형(Honeycomb Cycle Model)’ 이론이다. 이 모형은 주택의 가격과 거래량에 따라 여섯 가지 국면을 보이면서 반 시계방향으로 순환한다는 이론이다. 최근 집값 움직임을 이 이론에 적용시키면 거래량은 줄고 가격도 하락하는 침체기의 4국면으로 진입하는 단계가 아닐까 싶다.
최근 흐름이 본격적인 하락장에 접어들었다고 진단하기는 어렵다. 단기 급등 폭에 비해 하락폭은 그야말로 미미하기 때문이다. 하지만 매수자들이 추가하락을 기대하며 관망세를 보이자 거래는 얼어붙었다. 여기에 금리인상 가능성, 3기 신도시 건설 등 아파트 값 하방압력 요인이 곳곳에 도사리고 있다. 실수요자들은 대출 등 자금계획을 꼼꼼히 세우고 당분간 시장움직임을 주시할 필요가 있다. 집값 상승 기대감이 사라지지 않는 한 서울 집값이 급락하긴 쉽지 않을 것이라는 점도 유의해야 한다.
권순원 CRM부동산연구소 소장
