[비바100] 양지영 R&C 연구소장 "20대 한창 놀 나이에 강남 부자들 만났죠"

양지영 R&C 연구소장

“부동산의 성공은 현장에서 나옵니다. 현장을 자주 찾아가고 느껴야 남들보다 더 빠르고 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.”

양지영 R&C 연구소장은 급변하는 부동산 시장에서 현장의 중요성을 강조하며 이같이 말했다. 십 수년간 그가 업계에 있으면서 느낀 점은 ‘현장’의 중요성이다. 최근 부동산 리서치 업체에서 주택 시장과 관련된 데이터를 쏟아내고 있지만 데이터만으로는 시장 흐름을 파악하기 어렵다는 설명이다.


◇ 기자로 첫 사회생활… 20대에 부동산 눈 떠

내집마련정보사 정보분석팀장과 리얼투데이 콘텐츠본부장 등을 거쳐 올해 초 양지영R&C연구소로 독립한 그는 풍부한 현장 경험과 이론을 갖춘 몇 안되는 여성 부동산 전문가로 꼽힌다.

기자로 첫 사회생활을 시작한 이후, 우연히 부동산을 경험하고 부동산정보업체로 새로운 길을 걸었다. 부동산정보업체에서도 기자 생활과 같이 소식을 전하는 일을 했다. 현장에 나가서 중개업소 등을 통해 취재를 하고 현장 얘기를 담은 콘텐츠를 만들어 소비자들에게 전달하는 일이다.

그는 한창 친구들과 시간을 보내야 할 20대와 30대에 중개업소와 현장을 찾았다. 부동산 중개업소와 강남부자 등을 많이 만나면서 듣고 알게 됐던 내용을 담은 책도 20대라는 어린 나이에 첫 출간했다. 재테크 역시 20대에 시작하면서 실전 경험을 쌓았다. 양소장은 지난 7월에도 ‘사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트’라는 책을 펴냈다. 그의 네 번째 책이다. 그는 이 책에 모든 부동산 투자 노하우를 담았다.


◇ 성장·희소성 있는 곳이 명당

그렇다면 가장 많이 받는 질문인 ‘어디에 있는 집을 사야 하나?’라는 질문에 그는 ‘성장가치와 희소가치’만 따라가도 된다고 강조했다.

양소장은 “성장가치란 아파트가 위치하고 있는 지역이 지금보다 미래에 얼마나 발전할 것인가를 뜻한다. 지역 내 대규모 개발호재가 진행 중에 있다면 그 개발이 완료되고 나면 생활이 편리해진다. 예를 들어 지하철이 개통되면 출퇴근이 편리해질 것이고, 대규모 유통시설이 들어서면 쇼핑과 문화생활이 편리해질 것이다. 사람들은 편리함을 찾아 들어올 수밖에 없고 그렇게 되면 자연스럽게 지역가치는 물론 해당 지역 내 있는 아파트 가치도 오른다. 아파트 자체도 마찬가지다. 재건축이나 리모델링이 진행 중이라면 지금은 노후화돼 생활이 불편하겠지만 사업이 완료돼 새 아파트로 탈바꿈되면 새로운 가치로 부여받는다”고 말한다.

성장가치 못지않게 희소가치도 중요하다고 그는 강조했다. “아침에 눈을 뜨면 미세먼지 수치부터 확인하는 하루의 시작이 당연시돼 가고 있다. 숲은 미세먼지 수치를 떨어뜨리는 효과를 준다. 다이아몬드와 샤넬백이 비싼 이유는 찾는 사람은 많은데 물량은 귀하기 때문이다. 즉 희소성의 가치이다. 사람들이 많이 몰리는 지역은 이미 개발부지 고갈 상태로 더 이상 녹지공간을 만들기도 힘든다. 숲과 녹지를 찾는 환경적인 변화, 크게 증가할 수 없는 녹지공간에 따른 희소가치가 아닐까?”

양 소장은 어떤 아파트를 사야 하는지도 중요하지만 ‘언제 사고 언제 파는가’라는 타이밍이 더 중요하다고 말한다.

“신이 아닌 이상 꼭지와 바닥을 정확히 알 수 없다. 하지만 최적의 매도와 매수 시기를 잡고 남들보다 좀더 유리하게 움직일 수는 있을 것이다. 예를 들어 보통 매수자나 매도자들은 부동산 정책 발표가 나면 조바심으로 매수·매도 타이밍을 급하게 잡는 경우가 많다. 하지만 타이밍을 규제 정책 발표 이후 3개월 이내에 결정하는 것은 아주 큰 실수이다. 매수자 입장에 있어서는 3개월간 시장 동향과 매물 동향을 주시할 필요가 있다. 규제 정책이 발표되고 3개월간 매물도 많이 나오지 않고 매수자도 많지 않다면 매수 시기로 잡아도 된다. 과거 시기별 부동산이 어떻게 움직여 왔는지를 잘 파악만 하더라도 내 집 마련과 투자에 있어 실패는 없을 것”이라는 게 그의 말이다.


◇ 지금이 집 살 타이밍? 여유있게 기다려야

‘지금은 사야 할 타이밍’인지 타이밍에 대해 질문을 더 이어갔다. 양 소장은 지금은 아니라고 단호히 얘기했다. “잠시 주춤하던 집값이 다시 꿈틀대니 지금이라도 들어가야 하는 게 아닌가 고민하는 사람들이 주변에도 많은데 지금 사는 사람들은 막차에 오른 것이다. 지금은 여러 사이클 면에서 불황기 전단계인 후퇴기로 판단되므로 여유 있게 기다리는 것이 중요하다”고 말했다.

각종 규제책으로 잡히는 것 같았던 집값이 최근 다시 오르고 있는 현상에 대해 양 소장은 정부와 서울의 엇박자 그리고 정부의 과도한 규제가 원인이라고 말한다.

“문재인 대통령의 부동산 정책을 두고 ‘노무현 길 가는 문재인 정책’이라고들 한다. 그래서 실패할 것이란 전망이 우세했다. 하지만 참여정부 시절과 달리 대통령과 서울시장이 같은 당이라는 게 한가지 희망요인이었다. 하지만 지금은 같은 방향을 바라보는 정권이라 생각했는데 그 예상을 최근에 깨버렸다. 정부는 출범이후 집값을 잡겠다는 의지로 각종 규제책을 내놓았고, 올해 들어 잡히는 듯 했는데 박원순 서울시장이 용산과 여의도 개발계획을 던지면서 다시 기름을 끼얹는 꼴이 돼 버렸다.

또 하나 정부가 너무 과도하게 수요억제책을 고집하고 있다. 8·2 대책 등으로 오히려 집을 못팔 게 함으로써 그렇지 않아도 부족한 서울의 아파트에 매물 품귀 현상까지 일으켰다. 그러다 보니 나오는 매물들은 비싼 값에 팔릴 수밖에 없게 됐다는 것이 그의 분석이다.

그는 마지막으로 “부동산 역시 분석이 통하던 시기가 있었다. 부동산에는 많은 법칙들이 있었고, 그 법칙대로 움직여줬기 때문에 시장을 내다보는 게 어렵지 않았다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기 등으로 부동산이 겪어보지 못했던 장기침체를 겪고, 예상치 못한 변수들도 많아지면서 부동산을 분석하고 전망하는 게 어렵게 됐다. 그래서 소비자들은 더 혼란스럽다. 이런 상황에서 특히 현장의 소리를 통해 소비자들에게 좀더 정확한 가이드를 해주고 싶다”고 포부를 밝혔다.

채훈식 기자 chae@viva100.com