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| 권강수 한국창업부동산정보원 이사 |
미국이 다음달 기준 금리 인상을 한차례 더 예고하면서 국내 기준금리 인상 가능성에도 무게가 실리고 있다. 금리 인상 시 이자비용의 증가로 투자 수익률이 낮아질 수 있어 대출을 활용한 투자에도 빨간불이 켜질 수 밖에 없는 상황이다. 투자자들 또한 대출에 기댄 자금 활용이 어려워지는 만큼 기존과는 다른 투자 전략이 요구되고 있다.
지난 22일 공개된 8월 연방공개시장위원회(FOMC) 의사록에 따르면 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed) 위원들이 기준금리를 인상하겠다는 입장을 다시 한번 확인했다. 시장의 예상대로 미국 연방준비제도가 다음달 중 기준 금리를 인상한다면 현 1.75~2.00%에서 2.00~2.25%로 0.25%포인트 가량 높아질 전망이다.
현재 한국은행은 불안한 경제지표를 이유로 지난 11월부터 기준금리를 1.50%로 동결하고 있다. 미국과는 0.25~0.50%의 금리 차를 보이고 있는데, 미국 금리를 따라가며 자본 유출을 방지하는 것이 세계적 추세이기때문에 국내 기준금리 인상도 멀지 않았다는 분석이 지배적이다.
국내 기준금리 인상에 앞서 시중 은행의 대출 금리는 이미 인상 흐름을 반영해 오름 추세가 유지되고 있다. 은행연합회에 따르면 지난달 국내 5대 은행(국민·신한·KEB하나·우리·농협)의 신용대출 금리는 평균 4.24%포인트다. 지난 6월 평균금리보다는 0.01%포인트 상승한 수치이며, 지난 3월부터 5개월 연속 상승세다. 8개 은행(농협·신한·우리·SC제일·KEB하나·기업·국민·한국씨티)의 주택담보대출 또한 지난 7월 기준, 전달 대비 0.02%포인트 올랐으며 11개월 연속 상승했다.
높아진 기준금리 인상 압박과 은행권의 대출 금리 인상 등으로 부동산 투자는 보수적인 관점에서의 접근이 요구되고 있다. 기존 저금리 기조 속의 투자는 대출을 최대한 활용해야 수익률을 극대화 할 수 있었다.
그러나 지금처럼 금리가 상승추세일 때는 부동산 투자 시 자기자본 비중을 높이고 현금 동원 가능 여부를 잘 알아봐야 한다. 대출 이자비용 등 지출 부담을 줄이는 것이 가장 중요하다. 여기에 공실에 따른 리스크를 생각하고 매입 시 예상수익률 5~6%선을 적정 수준으로 맞춰 실투자금과 대출금 비율을 조율하는 것이 좋다.
만약 가격이 비싼 상가가 있다고 가정을 해보자. 이 때에 대출금액을 크게 가져간다면 세금이나 이자비용, 관리비 등도 부담이 클 수밖에 없다. 만약 임차인이 계약을 해지해 공실이 생기게 되면 모든 지출을 임대인이 부담할 수 밖에 없다. 공실이 발생되는 순간 투자수익은 마이너스가 되는 것이다. 만일의 상황을 대비해 안정적인 것을 선호한다면 금리 상승 추세에서의 융자비율은 최대 30%를 넘지 않는 것이 좋다.
예외도 있다. 아직까지는 국내 금리가 위험 수준으로 상승하지 않았기 때문에 투자물건의 가격만큼 입지가 뛰어나고 장기간 임대가 가능한 임차인도 확보돼 있다면 이야기가 달라진다. 이 경우에는 은행 대출을 50% 수준으로 다소 높게 활용하는 것도 나쁘지 않다. 모든 것이 완벽한 상황이라면 대출을 활용해서라도 기회를 잡아야 한다.
향후 금리 상승으로 인해 대출 연체율도 동반 상승할 수 밖에 없는 만큼 경매시장에 나오는 물건은 증가할 것으로 보인다. 현금 보유량이 높다면 경매를 활용한 투자방안 계획을 세우는 것도 효율적일 것이다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사
