[비바100] 상가도 '선임대 후분양' 노려라

최근 부동산 시장에서 아파트와 오피스텔 등 주거 상품에 대한 주택 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 상가에 투자자들의 관심이 모아지고 있다. 

12일 수익형부동산 전문기업 상가정보연구소에 따르면 2018년 상반기(1~6월) 상업·업무용부동산 거래건수는 19만2468건을 기록하며 지난해 동기(17만1220건) 대비 12.4% 증가했다.

특히 상가 가운데서도 임대가 완료된 ‘선임대’ 상가에 대한 관심이 높아지는 양상이다. 선임대 상가란 시행사가 임차인을 확정한 뒤 분양을 진행하는 상가다. 최근 자영업 경기 불황과 임대료 상승 등의 여파로 상가 공실이 늘어나고 있는 가운데 유망 프랜차이즈 매장이 입점한 선임대 상가가 투자자들의 이목을 끌고 있는 것.

투자자 입장에서는 임차인을 구하는 수고를 덜 수 있고 분양 계약만 체결하면 준공 이후부터 월세를 받을 수 있기 때문에 안정적인 투자가 가능하다. 또한 확정된 분양가와 임대료를 통해 투자 수익률을 미리 파악할 수 있다는 점도 장점이다.

하지만 선임대 상가라고 해서 공실 위험이 전혀 없는 것은 아니다. 임차인이 매출부진 등 사정으로 인해 계약기간을 다 채우지 못하고 조기 폐업을 할 경우 임대인은 예상치 못한 공실에 당황하게 된다.

이 때문에 오랜 기간 매출을 유지하며 영업을 할 수 있는 임차인을 유치하는 것이 중요하다. 임대인들이 가급적이면 대형 프랜차이즈 매장 입점을 선호하는 것도 이런 이유에서다.

상가 분양업계 관계자는 “대형 프랜차이즈가 입점한 선임대 상가는 유동인구를 흡수할 가능성이 커 상권 활성화에도 도움이 되고, 임차 계약기간도 장기 체결되는 경우가 많아 투자자들이 공실 걱정에서 자유로울 수 있다”고 말했다. 

◇유망 매장 선임대 상가는 어디? 

갈매역아이파크애비뉴 노브랜드. (사진제공=상가정보연구소)

구리 갈매역 아이파크의 단지내 상업시설인 ‘갈매역 아이파크 애비뉴’가 분양 중이다. 스트리트 상업시설로 광장과 테라스 공간을 조성해 휴식과 커뮤니티 교류를 함께할 수 있다. 경춘선 갈매역 바로 앞에 위치해 있으며, 경춘선 신내역(6호선 연장확정), 별내역(2022년 8호선 개통확정) 등 교통호재로 접근성이 더욱 좋아질 전망이다. 구리~포천간 고속도로 및 서울외곽순환도로 퇴계원IC와 북부간선도로 신내IC를 통해 진입이 편리하다. 선임차가 완료된 이마트 노브랜드 매장 점포를 분양 중이며 실투자금 3억원 중반대부터 투자가 가능하다. 연 수익률은 5.88%선이다.

천안아산역 일대에 들어서는 ‘파모스라움’ 오피스텔은 1~2층 상가를 분양 중이다. 대형 프랜차이즈 뷔페 ‘쿠우쿠우’가 2층 전체를 10년간 임차하기로 하는 등 대다수 점포의 임차가 확정됐다. 이밖에 프랜차이즈 음식점 등 생활필수 업종으로 임대차 계약이 완료된 잔여 물량이 있어 관심을 가져볼 만하다. 가격은 3.3㎡당 2000만원 초반대로 실투자금 1~2억원선, 융자 시 수익률은 10% 가량이다. 사면개방형으로 어느 방향에서든지 진출입이 용이하며 건물과 접한 2개의 보행자 전용로도 있어 고객동선 확보에 유리한 입지다. 책임임대 보장을 통해 준공 후 2년간 최소 수익 6%를 보장해 주는 조건도 있어 수익형 부동산 투자 경험이 많지 않은 초보 투자자도 큰 부담 없이 투자할 수 있도록 배려했다.

시흥 능곡 시티타워. (사진제공=상가정보연구소)