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| 전은규 대박땅꾼부동산연구소장 |
부동산에서 가장 중요한 분석은 ‘입지분석’이다. 상가투자의 경우 토지 같은 부동산 투자처와 달리 입지분석 뿐만 아니라 상권도 고민해야 한다. 입지분석과 상권분석을 동일한 형태로 생각하기도 한다. 입지분석 안에 상권이 포함돼 있다고 생각하기 때문이다. 필자는 이에 대해 반은 맞고, 반은 틀리다고 생각한다. 그 안에 속해 대충 넘어가기에는 상권분석의 영향력이 매우 크기 때문이다.
부동산 입지와 상권은 어떻게 다를까? 입지는 해당 부동산이 존재하는 곳의 위치 조건이라고 볼 수 있다. 접근성이나 사람들의 인지성, 상가의 부지나 매장면적의 형태, 시설구조나, 주차시설 등을 말한다.
상권은 상가매장이 고객을 흡수할 수 있는 환경적 범위를 말한다. 예를 들어 주변 유동인구, 배후세대 규모, 유사경쟁업체, 교통시설, 상권의 발전가능성 등을 이야기할 수 있다. 주변에 배후수요가 흡수될 가능성이 높은 신도시가 조성 중이라는 것은 입지가 아무리 좋아도 상권분석 측면에서는 악재가 된다고 볼 수 있다.
그럼 어떤 상권이 존재할까? 우선 가장 인기가 좋은 상권에는 ‘역세권’이 빠질 수가 없다. 역세권은 입지가 좋은 대표적인 상권으로 기차 및 지하철 역을 중심으로 다양한 상업, 업무, 주거 등의 활동이 이뤄지는 지역이다. 역세권은 도보 5~10분 이내의 지역을 말한다. 대부분의 역세권이 활발한 것처럼 보이지만, 출입구를 제외하고는 활기가 떨어진다.
두번째 상권은 주택가가 있다. 주택가라고 부르는 데에는 아파트처럼 배후단지가 많은 곳이 있고, 빌라나 원룸 등 다가구 및 다세대가 많은 곳도 있다. 단독주택이 밀집된 곳도 있는데, 가장 좋은 주택상권은 단독주택, 다세대, 다가구가 혼재된 상권이다. 혼재된 곳은 세대수가 많고, 주 소비층인 중장년층 연령과 청소년 등 다양하기 때문이다.
세 번째 상권은 업무지구다. 20~40대 직장인이 대부분인 업무지구 상권은 주말보다 주중에 더 수익이 난다. 업무지구상권의 또 다른 특징은 역 근처의 상가보다는 조금 떨어진 평지의 상가가 더 매출이 크다는 점이다. 회사원들 특성상 역 근처에서는 머물지 않고 빠져나가기 바빠서다. 이외에도 방학이라는 비수기가 존재하는 ‘대학가상권’, 회식 및 모임에 적합한 유흥상권 등이 존재한다.
결국 상권분석과 입지분석의 목표는 ‘돈 잘 버는 대박상가를 만들어 고정적인 알짜배기 월수익’을 얻는 것이다. 전략을 잘 세워 상가투자에 성공하는 전략가가 되길 바란다.
전은규 대박땅꾼부동산연구소장
