'깡통전세' 주의보, 피같은 전세 보증금 지키는 방법은

입주물량 증가 여파로 전국 주택시장에 ‘깡통전세’ 주의보가 발령됐다. 깡통전세란 집값이 전세금보다 떨어져 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 것을 말한다.

임차인들이 전세를 얻을 때 더 세심하게 전세보증금을 지킬 수단을 마련해야 하는 이유다.

피 같은 전세금을 떼이지 않고 안전하게 지키려면 어떻게 해야 할까.

먼저 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 한다. 아파트 전세계약 시 집주인과 등기부등본상 소유자가 일치하는지 확인해야 한다. 또 전셋집과 등기부등본에 표시된 주소가 같은지 확인이 필요하다.

전셋집을 담보로 한 대출 내역도 살펴봐야 한다. 경매로 넘어가면 통상 아파트는 매매 시세의 80%, 다가구나 연립은 70% 선에서 낙찰된다. 따라서 근저당 채권액과 전세금을 포함한 금액이 매매가의 70%를 넘지 않는 게 좋다.

이사한 날에는 동사무소에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 반드시 받아야 한다. 이렇게 하면 임대차보호법에 따른 대항력을 확보해 전세금을 보호받을 수 있다.

전세권 등기 설정도 방법이 될 수 있다. 그러나 전세권 등기를 하려면 집주인의 동의가 필요한데 대부분의 집주인들이 꺼려한다. 세입자 입장에서도 설정비용을 부담해야 하기 때문에 전세권을 설정하는 경우는 그리 많지 않다. 전세권은 전입신고와 확정일자를 받은 것과 마찬가지로 계약기간 동안 부동산을 사용하고 기간 만료 시 전세금 반환을 요구할 수 있고 만약 경매에 넘어가더라도 후순위 권리보다 먼저 보증금을 돌려 받을 수 있다.

집주인의 세금 체납 여부도 확인해야 한다. 등기부등본 확인 결과 세입자보다 앞선 권리자가 없어 안심하고 전세권 설정과 확정일자를 받았다 해도 그보다 앞선 체납국세가 있다면 전세보증금을 돌려받기 쉽지 않다.

가장 안전한 방법은 다소 비용이 들더라도 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 취급하는 ‘전세보증금반환보증’이나 ‘전세금보장신용보험’에 가입하는 것이다. 두 상품 모두 보험에 가입한 보증금 전액을 보장한다.

HUG의 전세보험은 전셋값(보증부월세는 보증금)이 서울·수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 한다. 보험료는 연간 아파트 0.128%, 다세대·주거용 오피스텔 등 아파트 외 주택은 0.154%이다. 부부 합산 소득이 4000만원 이하거나, 아이 셋 이상의 다자녀 가족, 장애인 또는 노인 부양 가구, 한부모가족 등은 사회배려계층 할인대상에 포함돼 보험료의 40%를 할인받을 수 있다.

SGI서울보증보험의 전세금보장신용보험은 전세금 규모에 구애받지 않고 가입할 수 있다는 장점이 있다. 가입대상주택은 아파트, 오피스텔은 물론 단독·다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택 등이다. 아파트는 전세보증금 전액, 기타 주택은 최대 10억원 한도에서 반환을 보장받을 수 있다. 보험요율은 아파트 연 0.192%, 기타 주택 연 0.218%다.

채훈식 기자 chae@viva100.com