[비바100] 양도세 중과 이어 보유세 인상설… 다주택자 절세 전략은?

문재인 정부는 출범하자마자 주택시장 안정화를 위해 8·2부동산 안정화 대책과 다주택자 중과세 방안 등을 발표했다. 이어 풍선효과로 들썩이는 부동산을 잡기 위해 9월 5일 후속대책을 발표하기도 했다.

 

그럼에도 불구하고 과열된 부동산이 안정세로 돌아서지 않는다면 더 강력한 처방으로 보유세를 인상할 수도 있다는 이야기가 나오고 있다. 이에 벌써부터 자산가들 사이에서는 재산세, 종합부동산세 등 보유세 인상에 대비해 상담을 요청하는 사례가 끊이지 않는다.

 

 

◇6억원 이상 주택 보유세 부과

우리가 집을 사거나 땅을 갖게 되면 보유세 납세의무가 생기게 되는데 이는 다시 재산세(지방세)와 종합부동산세(국세, 이하 종부세라 함)로 나뉜다. 종부세는 일정 기준을 초과하는 부동산 소유자에게 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 세금을 부과하는 제도를 말한다.

보유세의 납세의무자는 과세기준일 현재(매년 6월 1일) 주택을 사실상 소유하고 있는 자(소유권 등기 이전일(잔금납부일 중 빠른 날)이 6월 1일인 경우 재산세 납세의무자는 매수자)다.

과세대상은 재산세의 경우 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박이고 종부세는 인별로 소유한 주택 및 토지 각각의 공시가격을 합산해 일정 금액을 초과하는 자다. 이 중 종부세의 과세대상은 주택의 경우 6억원(1세대 1주택자는 9억원), 종합합산토지(나대지 등) 5억원, 별도합산토지(일반 건축물의 부속토지 등) 80억원이다.

과세표준의 경우 재산세는 시가표준액에 공정시장비율을 곱해 산출하고, 종부세는 주택의 경우 주택공시가격 전국합산액에서 6억원을 뺀 것에 80%를 곱해서 산출하며, 종합 합산토지는 주택공시가격 전국합산액에서 5억원을 뺀 것에 80%를, 별도 합산토지는 주택공시가격 전국합산액에서 80억원을 뺀 것에 80%를 곱해 산출한다. 

 

◇상황 별 보유세 납부액 달라

1세대 1주택자라면 공시가격이 9억원을 초과하지 않을 경우 종부세 걱정을 할 필요가 없다. 이 경우 재산세는 주택의 과세표준은 4억8000만원이 된다. 과세표준에 세율을 적용한 재산세액은 129만원(57만원+3억원 초과금액의 4/1000)이 된다.

계산의 편의성을 위해 공시가격 5억원인 아파트 2채를 소유하고 있다고 가정해 보면, 소유한 아파트의 공시가격의 합이 10억원으로 재산세와 종부세를 모두 납부해야 한다. 이때 재산세와 종부세의 중요한 차이가 있다. 재산세는 물건 별로 과세하지만 종부세의 경우 ‘인별’로 과세를 한다는 점이다.

이를 적용하면 주택 1채당 재산세 과세표준은 3억원(5억원 공시가격 X 60%)이고 세율 적용시 재산세액은 57만원이 된다. 위의 경우 2채를 소유했기 때문에 114만원을 납부해야 하는 셈이다. 종부세는 10억원 중 6억원을 초과하는 부분에 대해 부과된다. 과세표준은 3억2000만원으로 6억원 이하이기 때문에 세율 0.5%를 적용, 납부해야 할 산출세액은 160만원이 된다. 다만 이 경우 6억원 초과 분에 대해 중복되는 재산세 상당액을 뺀 나머지가 실제 납부해야 할 종부세액이 된다.

이런 경우 1채를 배우자에게 증여하는 것을 생각해 볼 수 있는데, 과연 실익이 있을까? 부부간에는 6억원까지 증여세가 면제되는 점을 활용하면 주택수 분산을 통해 종부세가 면제되는 장점은 있다. 다만 배우자 증여를 통해 배우자가 부동산을 취득하는 경우 취득세를 납부해야 한다.

증여로 인해 취득한 부동산의 경우 4%의 취득세를 적용 받게 돼 위 사례의 경우 2000만원의 취득세를 납부해야 한다는 점을 생각한다면 종부세를 줄이기 위해 증여 시 13년 이상 보유해야 한다는 결론에 도달하게 된다.


◇공동명의 취득하면 보유세 절세

첫째, 부동산을 공동명의로 취득하라. 종부세는 세대별 과세가 아닌 개인별 과세이기 때문에 명의를 분산하면 절세가 가능하다. 그래서 부동산을 취득하면 최초 취득시 공동명의로 취득하는 것이 좋다. 물론 1세대 1주택 소유자로 기준시가 9억원 미만의 주택이라면 해당사항이 없겠지만, 2주택 이상의 다주택 소유자라면 공동 소유시 기준시가 12억까지 비과세가 가능하다. 이외 재산세 중복분을 종부세에서 차감하기 때문에 실질적으로 비과세 금액은 더 올라갈 수 있다.

둘째, 과세기준일(6월 1일)을 피하자. 종부세나 재산세 등의 보유세는 양도세처럼 매매시점에 발생하는 세금이 아니기에 보유세를 줄이기 위해서는 매수, 매도 타이밍을 주의할 필요가 있다. 보유세는 과세표준일인 6월 1일 소유한 사람에게 부과가 된다. 따라서 매도자 입장에서는 6월 1일 이전에 매도하는 편이 유리하고 매수자 입장에서는 6월 1일 이후 소유권 등기를 이전 받아야 보유세 부담을 피해갈 수 있다.

셋째, 주택임대사업자 등록을 적극 활용하자. 주택임대사업자 등록을 하면 다양한 세제혜택을 받을 수 있다. 보유세 측면을 살펴보면 주택임대사업자가 2채 이상의 임대주택을 매입해 과세 기준을 현재 임대목적에 사용하는 경우 재산세를 감면받을 수 있다.

뿐만 아니라 종부세의 경우 매년 9월 16일에서 30일 사이에 관할 시·군·구에 합산과세배제 신청시 공시가격 6억원(지방은 3억원)이하, 5년 이상 임대하면 이를 비과세 받을 수 있다. 종부세는 개인별로 과세가 되고 만약 현재 2주택 이상을 한 사람의 명의로 가지고 있다면, 그래서 종부세가 많이 나올 것으로 예상이 된다면 처분이나 증여 등으로 개인이 가지고 있는 보유 주택수를 줄이거나 임대사업자등록을 함으로써 절세를 할 수 있다.

 

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