[비바100] 임대주택 등록시 의무사항·세제혜택 총정리

올해 4월 1일은 주택 관련 세제에 큰 변환점이 되는 날이다. 조정대상지역 내 주택에 대한 양도소득세 중과가 시행되고, 임대주택 등록에 따른 각종 세제 혜택도 달라지기 때문이다.

이미 정부는 지난해 ‘8·2 부동산 대책’과 ‘임대주택등록 활성화 방안’을 발표하며 다주택자에게 거주 주택 외의 주택은 양도하거나 임대주택으로 등록하라는 메시지를 던진 바 있다.

이 같은 상황에서 아직 임대주택 등록 결정을 하지 못한 다주택자가 있다면, 주택임대 등록에 따른 의무사항과 세제 혜택 및 요건을 숙지해 3월 말까지 최고의 선택을 끌어낼 필요가 있다. 

◇임대주택 등록할 경우 주어지는 혜택과 의무는

임대주택 등록은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’)에 따라 시, 군, 구청에 등록하는 것과 세법에 따라 세무서에 등록하는 두 가지 절차가 있다. 시, 군, 구청에 등록하면 취득세와 재산세, 그리고 건강보험료 감면 혜택이 있고, 세무서에 추가로 등록하면 소득세, 양도세, 종합부동산세 혜택도 적용받을 수 있다.

혜택만큼 지켜야 할 의무도 발생한다. 다주택자가 임대주택을 등록할 경우 의무임대기간(단기임대 4년, 준공공임대 8년) 동안 매각이 제한된다. 임대료도 연 5% 이내로 한정해 인상할 수 있다. 규정을 위반하면 해당 지방자치단체로부터 1000만원 이하의 과태료가 부과된다.

또 민간임대주택법상 전용면적 85㎡ 초과 오피스텔을 제외하고 모두 등록이 가능하다. 하지만 세목별로 정해진 공시 가격 및 전용면적 등의 요건이 다르기 때문에 세제 혜택을 받기 위해서는 조건을 꼼꼼히 살필 필요가 있다.

◇취득·보유·처분 모든 과정에서 세제 혜택

임대주택으로 등록 시에는 취득부터 처분까지 모든 과정에 걸쳐 세금 혜택이 주어진다. 먼저 ‘취득’ 단계에서는 전용면적 60㎡ 이하의 공동주택(오피스텔 포함)을 최초 분양으로 취득하면 취득세가 면제된다. 다만 취득세액이 200만원을 초과하면 85%만 감면된다.

‘보유’ 단계에서는 재산세가 혜택을 받을 수 있다. 재산세는 임대주택이 2채 이상일 경우 감면이 적용된다. 전용면적 40㎡ 이하는 전액, 60㎡ 이하는 50%(준공공임대는 75%), 85㎡ 이하는 25%(준공공임대는 50%)를 감면받을 수 있다. 또 내년부터 40㎡ 이하 주택은 준공공으로 1채만 등록할 경우에도 재산세 면제 혜택을 받을 수 있다. 

종합부동산세도 과세대상에서 제외된다. 종합부동산세는 1인당 주택 공시가격이 합계 6억원을 넘을 경우 과세된다. 하지만 임대주택은 합산배제신청을 하면 과세대상에서 제외된다.

종합부동산세뿐만 아니라 임대소득에 대한 종합소득세도 경감된다. 수도권 기준 공시가격 6억원(수도권 외 3억원) 이하 주택을 1채 이상 임대할 경우 소득세 30%가 감면된다. 준공공 주택은 75% 감면받을 수 있다.

분리과세 대상 임대소득에 대해 임대주택은 70%의 필요경비율(임대료 매출의 일부를 경비로 인정해 공제해주는 제도)이 적용된다. 만약 임대주택 등록을 하지 않을 경우 필요경비율은 50%까지만 적용된다.

또 연간 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 비과세는 올해로 종료되고, 2019년부터 분리과세된다. 2020년 말까지 등록한 연간 주택임대소득 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 의무임대 기간 동안 건강보험료 인상분의 40%(준공공 80%)를 감면받는다.

(사진=게티)

◇임대주택 ‘처분’할 경우 세제 혜택 특히 커

‘처분’ 단계에서 양도소득세 혜택은 다주택자가 의무사항을 이행한 데 따른 직접적인 보상이라 할 만큼 강력하다. 먼저 수도권 기준 공시가격 6억원(수도권 외 지역 3억원) 이하 임대주택을 의무임대기간 이후 양도 시 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 배제된다.

또 85㎡ 이하 주택을 준공공으로 8년 이상 임대 후 매각하게 되면 장기보유특별공제를 70%가량 적용해 양도소득세를 계산한다. 기존 8년 이상 임대 시 50%(10년 이상 임대 시 70%)만 적용되던 장기보유특별공제율이 8년 이상 70%로 상향된 것이다.

다주택자가 거주 주택을 양도할 경우에도 혜택이 있다. 거주 주택을 매각하기 이전에 나머지 주택에 대해서 임대주택으로 등록을 했다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 거주 주택의 비과세 판단 시 임대주택으로 등록된 주택은 주택 수에 포함하지 않기 때문이다. 다만 이 경우 거주 주택에 2년 이상 의무 거주해야 한다.

◇4월 이전 등록해야 혜택 받을 수 있어

정부는 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에서 올해 4월 1일부터는 준공공으로 등록하고 8년 이상 임대했을 경우에만 양도소득세 중과배제와 종합부동산세 합산배제가 적용된다고 밝혔다.

이는 다주택자에게 가장 부담이 되는 세목의 조정을 통해 장기임대주택 공급을 유도하기 위함이다. 3월 말까지 단기임대 등록한 다주택자도 5년 이상 임대를 하면 동일한 혜택을 받을 수 있다. 따라서 임대주택 등록을 고려하고 있다면 3월 말까지 서둘러 등록하는 것이 유리하다.

차지휘 국민은행 WM스타자문단 회계사