[비바100] 다주택자 임대주택 등록 혜택 살펴보니…

지난해 정부가 발표한 ‘8.2 주택시장안정화 방안’과 ‘임대주택 등록 활성화 방안’은 올해 주택시장에서 가장 큰 영향을 미친다. 두 대책은 거주와 임대라는 명확한 목적이 담겼고 특히 주택 매입이 임대 목적이라면 반드시 ‘임대주택’으로 등록하라는 분명한 메시지를 주고 있다. 

이 때문에 올해 2채 이상 주택을 보유한 다주택자들의 고민도 깊다. 주택을 팔려니 아깝고, 보유하려니 적지 않은 세금 걱정에 밤잠을 설친 이들이 적지 않다. 임대주택을 등록하더라도 8년 동안 임대가 부담된다는 사람들도 많다.

하지만 정부 정책대로 임대목적이 분명하다면 임대주택으로 등록해야만 각종 세제혜택을 받을 수 있다.


◇국세청은 당신의 임대차내역을 알고 있다.

만일 주차단속을 거의 하지 않는 한적한 시골길에 유료 주차장이 있다고 가정하자. 이 지역에 차를 가지고 간다면 요금을 지불하고 유료주차장에 차를 맡길 것인지, 아니면 잠시 불법주차를 할 것인지 고민할 것이다.

이는 현재 다주택을 보유한 사람들의 임대주택 등록 여부에 대한 가장 적절한 비유다. 상당수 사람들은 주택임대소득에 대한 종합소득세는 신고할 필요가 없다고 생각한다.

반대로 시골길에 주차단속이 많아지고 감시용 CCTV까지 설치됐다면 어떤 판단을 내릴까. 나아가 유료주차장은 요금이 대폭 할인됐다면 어느 곳에 주차를 할 것인지 고민은 바뀌게 될 것이다.

정부 정책도 이 같은 식으로 바뀌었다. 불법주차단속을 늘리는 대신 유료 주차장의 요금을 인하한 식이다. 이런 과정에서 많은 사람들이 잘못된 생각을 가지고 있다. 주택의 임대소득을 신고하지 않으면 국세청이 그 내역을 알지 못할 것이란 생각이다.

국세청은 임대소득 신고 여부와 상관없이 임대차내역을 확인할 수 있다. 국세청은 오래전부터 주택임대소득을 양성화하기 위한 작업을 해왔다.

직장인의 ‘월세세액공제’와 현금으로 납부한 월세를 ‘현금영수증 발행 대상’으로 포함시킨 것도 주택임대소득을 수면위로 끌어올리기 위한 방안이다.

또 국세청은 임차인이 주민센터를 통해서 임대차계약서에 받는 확정일자 정보도 확인할 수 있다. 결국 임대주택 등록을 판단할 때는 주택임대소득을 감추기 위한 목적은 고려의 대상이 될 수 없는 셈이다.

◇임대주택 등록하면 다양한 세금 줄여

임대주택으로 등록하면 임대소득에 대한 소득세 혜택뿐만 아니라 다양한 종류의 세금이 줄어든다. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택(오피스텔 포함)을 분양으로 취득하면 취득세가 85%에서 100%까지 감면된다.

보유단계에서는 재산세와 종합부동산세가 줄어들거나 면제된다. 주택이 2채 이상일 경우 주택의 면적에 따라서 재산세가 감면된다. 전용면적 40제곱미터 이하는 재산세가 전액 면제되고 60제곱미터 이하의 주택은 50%(준공공임대는 75%), 그리고 전용면적 85제곱미터 이하의 주택은 재산세가 25%(준공공임대는 50%) 감면된다. 원칙적으로 2채 이상 묶어서 등록해야만 재산세가 감면되지만, 40제곱미터 이하의 주택은 1채만 등록하더라도 재산세 감면을 받을 수 있다.

주택 재산세를 납부한 사람 중에 주택을 일정규모를 초과해 보유한 사람에게는 종합부동산세가 추가로 과세되지만 임대주택으로 등록하면 주택보유 수와 상관없이 종합부동산세는 전액 면제된다. 또 임대주택으로 등록을 하면 다주택보유자에 대한 양도소득세 중과세를 피할 수 있고 높은 비율로 장기보유특별공제도 가능하다.

8년 이상 임대 후 매각하면 매매차익에 70%까지 공제해 양도소득세를 계산한다. 다만 올해 4월 1일부터 준공공임대주택으로 등록을 해야 하고 8년 이상 의무적으로 임대를 해야 한다. 임대주택 등록 후에는 양도소득세 혜택도 있다. 원칙적으로 다주택보유자가 1세대1주택 양도소득세의 비과세를 받기위해서는 다른 주택을 먼저 매각해야 한다.

순차적으로 주택을 매각하면서 양도소득세를 납부하고 맨 마지막에 남겨진 한 채의 주택을 매각해야만 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 하지만, 다주택보유자가 임대주택으로 등록을 했다면, 맨 먼저 매각하는 주택도 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 즉 일반주택을 매각하기 전에 나머지 주택에 대해서 임대주택으로 등록을 하면 임대주택으로 등록된 주택은 비과세를 판단할 때 주택으로 판단하지 않는다. 다만, 매각하는 일반주택은 최소 2년 이상 거주한 기록이 있어야 한다.


◇임대주택 4월 이전에 등록해야

임대주택의 등록으로 받을 수 있는 혜택 중 다주택보유자에게 가장 효과적인 것은 보유 단계의 종합부동산세와 매각 단계의 양도소득세다. 주택임대사업을 등록하는 경우 종합부동산세는 면제된다. 양도소득세는 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제도 70%까지 공제할 수 있다.

다만 이 혜택을 누리려면 임대주택등록을 위해서는 주택의 기준시가가 6억원 이하이어야 한다. 또 4월1일 이후에 등록하는 주택부터 적용되기 때문에 임대주택을 등록하려면 3월 이전까지 마치는 것이 좋다.

3월 이전에 임대주택으로 등록할 경우, 8년이 아닌 5년의 임대로 종합부동산세와 양도소득세의 혜택을 받을 수 있다. 결국 주택의 매각도 임대주택의 등록도 3월31일까지 마쳐야 세무적으로 유리하다.

원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장