[비바100] 부동산 분석기관 선임연구원의 심층 예측서, '2018 부동산 대예측'

 

부동산은 우리나라 일반 가계 자산의 70%를 차지한다. 그러다 보니 정권이 바뀔 때마다 새롭게 쏟아지는 부동산 정책에 시민들의 눈과 귀가 쏠리곤 한다. 더욱이 고령화에 따른 인구 구조 변화와 1인 가구의 증가, 현금 중심으로 부동산 시장의 흐름이 변하면서 부동산 시장도 세분화, 다양화, 차등화되고 있다.  

 

‘2018 부동산 대예측’| 안민석 지음 | 원앤원북스 | 1만6000원 | 사진제공=원앤원북스

이런 상황에서 ‘시장을 이기는 정책’이 이어질 수 있을까. 신간 ‘2018 부동산 대예측’은 부동산 정보분석기관의 선임연구원으로 활동 중인 저자가 현 정부의 부동산 대책을 면밀히 검토하고 진단한 부동산 지침서다. 

저자는 이 책에서 단도직입적으로 집을 사려면 지금이 가장 적기라고 강조한다. 저자가 이렇게 자신하는 배경에는 현정권의 부동산 정책을 역으로 공략하고 분석했기 때문이다. 저자는 집값을 잡겠다는 정부의 의지가 강하다는 것은 부동산 시장의 폭발력과 잠재상승 여력이 그만큼 크다고 강조한다.

지금 시장 상황은 풍부한 유동성, 숨 고르는 시장, 해외 주요국의 부동산 상승세와 주요도시의 공급부족, 전세물량부족으로 인한 주택수요의 증가와 신규주택분양가격 상승 등, 집값을 상승시키는 요인이 모두 충족되는 시기다. 따라서 2018년 역대 유례 없는 호황장이 펼쳐질 것이라고 단언한다.

만약 아파트를 살 계획이 있다면 과감하게 서울의 아파트에 투자하라고 권한다. 서울과 수도권 모두 아파트 가격은 상승세를 보이고 있지만 상승 폭은 수도권이 서울을 따라올 수 없기 때문이다. 특히 실수요자라면 비강남권의 소형 재개발·재건축 단지를 눈여겨보라고 조언한다. 만약 소형아파트를 살 계획이라면 2019년 이전에 매수하라는 조언도 덧붙였다.

부동산 대책으로 인해 발생하는 하우스 푸어와 가계부채 문제도 짚었다. 최근 금융당국이 10.24 가계부채종합대책에서 내놓은 신(新)DTI와 DSR을 통해 전방위적으로 대출 총량을 조절하고 있다. 다주택자, 시세차익형 투자자들이 대출을 늘리기 어려워지면 시장이 진정세로 돌아가겠지만 서민의 내집 마련도 쉽지 않아진다. 이미 다주택자들은 버티기에 들어갔고 향후 집값이 상승할 때를 대비해 저렴할 때 사두자는 아파트 가치투자가 더욱 기승을 부릴 것으로 내다봤다. 저자는 사실 지금까지 국내 가계부채의 질이 나쁜 편은 아니었는데 아파트 집단대출규제가 오히려 실수요자의 대출심사적격여부를 걱정해야 하는 상황까지 왔다며 아쉬움을 토로했다. 아울러 정부가 하우스푸어를 지원하고 싶다면 집값유지와 동시에 준공공 임대주택 확대 정책 등을 적절히 섞었어야 한다고 지적했다.

수익형부동산 시장은 어떻게 흘러갈까? 노후 수익원이 없는 대한민국에서 많은 은퇴세대가 월세부동산을 선택하는 게 현실이다. 하지만 2010년부터 엄청난 물량을 쏟아냈던 오피스텔 시장은 과잉공급으로 위기를 맞았다. 2018년 하반기 무렵에는 시장 충격의 여파가 서서히 드러날 것으로 전망했다. 최근 노후대비용으로 인기를 끌고 있는 상가와 꼬마빌딩은 실제 투자할 경우 임대수익률이 그다지 높지 않다는 점을 고려해야 한다. 꼬마빌딩의 경우 투자자가 증가하면서 몸값도 빠르게 상승하는 추세지만 거품이 있어 경계해야 한다. 또한 상권의 특성을 파악하고 임대 사업을 면밀하게 분석하는 과정이 필요하다고 조언한다. 상가주택은 단순 수익률보다 주거 만족도를 고려해야 하며 일반 상가에 투자할 경우 단지형 근린상가를 눈여겨보라고 추천했다. 저자는 상가 공급이 감소 중이라 2018년이 상가 투자 전성기가 될 가능성이 높다고 내다봤다.

정부 정책을 바탕으로 이같은 분석한 저자는 기본적으로 정부의 부동산 정책 개입이 최소화해야 된다고 주장한다. 부동산 시장의 자연스러운 흐름을 인위적으로 통제하는 건 현실적으로 쉽지 않기 때문에 불법 전매를 근절하고 월세시장의 통계와 인프라 도입이 시급하다고 촉구한다. 결국 내 집을 마련하고자 하는 서민과 부동산 투자자 모두 2018년 하반기가 오기 전 집을 마련해야 한다는 게 이 책의 주된 내용이다.

조은별 기자 mulgae@viva100.com