[비바100] 집, 투자처가 아니라 안식처다

과거 경제성장기에 생겨난 ‘부동산 불패신화’는 지금까지도 큰 변화가 없다. 하지만 최근 주택을 투자대상으로만 바라보는 관점에서는 변화가 필요한 때라는 것은 분명하다. 주택은 가격이 높으면서도 유동성이 떨어지기 때문에 구입에 많은 고민이 따를 수밖에 없는 자산으로 변하고 있어서다.

보통 생애최초 주택구입은 결혼을 하고 30대 정도가 되면 많이 고민되는 부분이다. 본격적인 경제생활을 한 지 오래 지나지 않았기 때문에 경제적으로 충분한 여유가 되지 않는 이상 주택구입은 현실적으로 어렵다.


◇ 생애 첫 주택구입, 절대 무리 말고 DTI는 30%선으로

주택담보 대출을 이용해서 집을 구입해야 하는 것이 현실이다. 보통은 소득을 기준으로 한 대출상환능력을 고려해서 구입대상을 선택하게 되는데 이때 기준이 되는 것이 DTI(Debt To Income)라고 하는 ‘총부채상환비율’이다. 예를 들어 평균 월 소득이 300만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우 월 원리금 상환액이 120만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

DTI는 현재 2014년 7월부터 완화되어 상한선으로 60%가 적용되고 있다. 이런 이유로 우리나라 가계부채가 역대 최대치로 치솟은 현실이 안타깝다. 처음 주택을 구입하기 위해서는 스스로 능력이 되는 만큼 최대한 좋은 집을 사고 싶어 한다. 다만 상한선만 보고 주택담보대출을 받으면 고소득 계층이 아닌 이상 가계 재무적으로 어려움에 처할 수 있다는 점을 기억해야 한다. IMF(국제통화기금)가 권고하는 통상적인 DTI의 범위는 30~50%이다.

이런 이유로 스스로 정확하고 적정한 DTI를 산정해볼 필요가 있다. 평균적인 중산층을 기준으로 했을 때 소득에서 다른 부채가 없다는 가정하에 평균생활비를 제외하고 남은 비율은 40% 정도가 된다. 이를 DTI의 실질적인 상한선이라고 생각하는 것이 좋다. 40%도 절대 낮은 비율이 아니다. 미래를 위한 저축이나 투자가 거의 불가능한 수준이기 때문이다. 생애최초 주택구입인 만큼 조금 무리를 한다 해도 30%선을 넘지 않게 대출받기를 권한다.

스스로 DTI를 낮게 가져가면 변동대출금리를 선택했을 때 금리상승에 따른 여유분을 가질 수 있는 장점도 있다. 만약 원하는 대출금액이 나오지 않는다면 대출기간을 장기로 하여 대출한도를 늘리는 방법을 쓸 수도 있다. 자격요건이 된다면 ‘생애최초주택자금대출’과 같이 낮은 대출금리를 적용 받을 수 있는 제도도 최대한 활용해야 한다.


◇ 주택확장 단계, 부동산 비중은 50%를 넘지 않게

처음 주택을 구입하고 나서 시간이 흘러 자산이 늘어나고 자녀가 성장하게 되면 더 좋은 지역으로 이사를 하거나 집의 크기를 늘리고 싶은 마음이 들게 된다.

이 때 기존 주택의 대출상환을 통해 부채상환 부담이 줄어들었다 하더라도 다시 부채를 받아 집을 확장하는 일은 지양해야 한다. 우리나라 가계의 총자산에서 70% 가까이 차지하는 부동산 비율은 다른 선진국에 비해 지나치게 높은 편이다. 최근 2016년 가계금·복지조사 결과를 보면 자산의 전년대비 증가율은 4.3%로 금융자산이 1.2% 증가한 반면, 실물자산은 5.5%가 증가하였다. 특히 실물자산 중 부동산이 5.8% 증가한 것으로 나타나 자산 내 부동산 비중이 더 높아진 상황이다.

금융자산과 같이 현금유동성을 공급할 수 있는 자산이 부족하기 때문에 환금성이 떨어지는 부동산 비율이 높아지는 상황은 별로 바람직하지 못하다. 선진국은 물론 실제 우리나라의 부자들도 부동산 비중을 50% 이하 수준으로 가져가고 있다.

생애최초 주택구입의 경우 쌓인 자산이 없기 때문에 대출을 받고 부동산 비율도 높을 수밖에 없지만 일정 수준의 자산이 쌓였다면 주택을 통한 자산의 확대를 우선하기보다는 금융자산 등을 활용해 자산을 늘려가는 것이 좋다.

자산 중에서 주택자산의 비중은 50%를 넘지 않는 수준으로 유지하는 것이 좋겠다. 과거와 같은 부동산 경기의 지속적인 상승을 기대하기 어렵기 때문에 금융투자 등 다른 방법을 통해 먼저 자산규모를 충분하게 만든 후 그에 따라 주택규모를 늘려가는 방법이 전체적인 자산증대에 좀 더 효과적인 결과를 가져다 줄 것이다.


◇ 노후준비 단계, 출구전략은 미리 준비

정성을 다해 키우던 자녀들도 진학이나 결혼 등을 통해 언젠가는 부모로부터 독립을 하게 된다.

이 시점이 되면 부모세대는 은퇴를 앞두고 노후준비에 대한 고민에 빠지게 된다. 앞선 단계에서부터 부동산의 비중을 적정하게 지켜왔다면 별 문제가 없겠지만 현실은 그러하지 못하다. 따라서 필요 이상의 자산규모에 해당하는 주택이라면 미리 출구전략을 생각해두는 것이 좋다.

먼저 집의 크기가 크다면 자녀의 독립예상 시기 등을 고려해서 집 크기를 줄여나가는 방향으로 해야 한다. 교육심리학에 ‘빈 둥지 현상(empty nest phenomenon)’이라는 용어가 있다. 필요 이상 큰 집은 자녀들이 떠나버린 공허감을 더 해 노후심리에 부정적인 영향을 줄 수도 있지만 무엇보다 경제적인 관점에서 비효율적이다. 자녀와 함께 살 계획을 가진 게 아니라면 미리 적당한 크기의 중소형 주택으로 옮길 계획을 세워야 한다.

주택 크기가 크지 않더라도 서울 등 도심지역에 있어 보유 주택가격이 높은 경우에도 출구전략은 필요하다. 아무리 비싼 집에 살고 있어도 충분한 노후소득을 확보한 게 아니라면 의미가 없다. 따라서 주택가격이 한 단계 낮은 지역으로 이동해서 주택가격의 차액으로 노후생활을 위한 유동성을 확보하는 것이 좋다.

이렇게 해도 노후자금이 부족하다면 이동한 주택으로 주택연금에 가입해 장수리스크를 대비할 수 있다. 주택연금은 그 집에 계속 살면서 부부 중 더 오래 사는 사람의 사망시점까지 연금을 받을 수 있다. 이렇게 대비한다면 자산 내 높은 부동산 비율도 충분히 해결 가능하다.

김진웅 NH투자증권 100세시대연구소 수석연구원